ticker: NBB document_type: bctn year: 2024 page_count: 97 source: PaddleOCR-VL-1.6

CÔNG BỐ THÔNG TIN ĐỊNH KỶ

Kính gửi: - Ủy ban Chứng khoán Nhà nước;

Sở Giao dịch Chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh.

Tên tổ chức: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy ("Công ty NBB")

Mã chúng khoán: NBB

Địa chỉ trụ sở chính: Tòa nhà CI TOWER, 152 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại liên hệ: (08) 62 577 577

Fax: (08) 62 577 755

Nội dung thông tin công bố:

Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy công bố thông tin Báo cáo thường niên năm 2024.

Thông tin này đã được công bố trên trang thông tin điện tử của công ty vào ngày 25/03/2025 tại đường dẫn: http://www.nbb.com.vn .

Chúng tôi xin cam kết các thông tin công bố trên đây là đúng sự thật và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung các thông tin đã công bố.

Noi nhận:

Nhu trên;

NSHC.

Đại diện tổ chức

Người đại diện theo pháp luật

(Ký, ghi rõ hoạt động, chức vụ, đóng dấu)

TỔNG GIẢM ĐỐC Nguyễn Bá Lân

Phụ lục IV

BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN

(Ban hành kèm theo Thông tư số 96/2020/TT-BTC ngày 16 tháng 11 năm 2020 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ

NĂM BẠY BẠY

TP. Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 03 năm 2025

BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN NĂM 2024

Kính gửi: - Ủy ban Chứng khoán Nhà nước;

Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh.

I THÔNG TIN CHUNG

Thông tin khái quát Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TỪ NĂM BẠY BẢY

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số: 0303885305

Vốn điều lệ: 1.004.756.560.000 đồng

Vốn đầu tư của chủ sở hữu: 1.817.921.867.279 đồng

Địa chỉ: Tòa nhà CII TOWER, 152 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh

Số điện thoại: 028.62577577

Số fax: 028. 62577755

Website: www.nbb.com.vn

Mã cổ phiếu: NBB

Quá trình hình thành và phát triển:

+ 04/07/2005: Thành lập Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy với vốn điều lệ ban đầu là 10 tỷ đồng, đến thời điểm hiện tại vốn điều lệ công ty là 1.004,7 tỷ đồng.

+ Sau 20 năm thành lập, Công ty NBB đã mở rộng quy mô hoạt động trên nhiều địa phương khác nhau trải dài từ Nam ra Bắc như: TP. Hồ Chí Minh, Bạc Liêu, Bình Thuận, Quảng Ngãi, Quảng Ninh... thông qua hoạt động của 4 Chi nhánh và 2 Công ty thành viên.

+ Hiện nay, hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty tập trung chủ yếu vào mảng đầu tư, kinh doanh Bất động sản.

+ Các cột mốc quan trọng của Công ty kế từ khi thành lập đến nay:

Năm 2005, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy được chính thức thành lập theo Giấy phép đăng ký kinh doanh số 4103003556 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh cấp.

Năm 2007, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận số 173/UBCK-GCN cho phép NBB chào bán ra công chúng 11,9 triệu cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ 35 tỷ đồng lên 154 tỷ đồng.

Năm 2009, Cổ phiếu NBB được chính thức niêm yet trên sản giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh đánh dấu giai đoạn phát triển mới, trở thành một Công ty đại chúng tiêu biểu.

Năm 2010, Công ty được trao tặng Huân chương lao động Hạng III theo Quyết định số 1033 OD/CTN của Chủ tịch Nước Công Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.

Năm 2011, Công ty tăng vốn điều lệ từ 154 tỷ đồng lên 180 tỷ đồng theo phương thức phát hành riêng lẻ cho Beira Limited - Quỹ DWS Việt Nam.

Năm 2013, Công ty tăng vốn điều lệ từ 180 tỷ đồng lên 358,6 tỷ đồng theo phương thức phát hành riêng lẻ cho cổ đồng hiện hữu.

Năm 2014, Công ty thực hiện 02 đợt tăng vốn điều lệ. Lần thứ nhất vào ngày 25/8/2014 từ 358,6 tỷ đồng lên 537,2 tỷ đồng theo phương thức phát hành cổ phiếu cho cổ đồng hiện hữu; Lần thứ 2 vào ngày 04/12/2014 từ 537,2 tỷ đồng lên 583,2 tỷ đồng theo phương thức phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho đối tác chiến lược Creed Investments VN-1 LTD.

Năm 2015, Công ty thay đổi Trụ sở chính về số 1648 Võ Văn Kiệt, Phường 16, Quận 8, TP. Hồ Chí Minh để Công ty NBB thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án chung cứ cao tầng của Công ty tại khu vực này gồm: City Gate Towers, Diamond Riverside, NBB II và NBB Garden III.

Năm 2016, Chủ tịch nước tặng Huân chương lao động Hạng 2 cho Công ty NBB đã có thành tích xuất sắc góp phần vào sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc.

Năm 2017, Công ty thực hiện 02 đợt tăng vốn điều lệ: Lần thứ nhất vào ngày 20/04/2017 từ 583,2 tỷ đồng lên 639,9 tỷ đồng theo phương thức chuyển đổi trái phiếu của nhà đầu tư (Dragon Capital và các cổ đồng chiến lược khác); Lần thứ hai vào ngày 08/12/2017 từ 639,9 tỷ đồng lên 959,1 tỷ đồng theo phương thức phát hành cổ phiếu cho cổ đồng hiện hữu.

Năm 2018, Công ty tăng vốn điều lệ từ 959,1 tỷ đồng lên 975,7 tỷ đồng theo phương thức chuyển đổi trái phiếu của nhà đầu tư.

Năm 2019, Công ty tăng vốn điều lệ từ 975,7 tỷ đồng lên 1.004,7 tỷ đồng theo phương thức chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu.

Năm 2020, Công ty hoàn thành xây dựng và bàn giao sản phẩm dự án Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside cho khách hàng.

Năm 2023, Công ty thay đổi Trụ sở chính về địa chỉ Tòa nhà CI TOWER, 152 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh.

Năm 2024, Ủy Ban Nhân Dân TP. Hồ Chí Minh đã ban bành Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 4396/QĐ-UBND cho dự án Khu dân cư NBB Garden III tại Phường 16, Quận 8, TP. Hồ Chí Minh của Công ty – đánh dấu bước khởi sắc trong việc triển khai các dự án bắt động sản của Công ty trong giai đoạn thị trường bất động sản đang nhiều biến động, qua đó, từng bước nâng cao doanh thu, lợi nhuận và cơ cấu động tiền trong thời gian tới.

1 Ngành nghề và địa bàn kinh doanh

Đầu tư bất động sản là lĩnh vực hoạt động chính của Công ty kế từ khi thành lập

Xuyên suốt 20 năm hoạt động, khởi đầu thành công của dự án Khu dân cư TTTM Bắc Phan Thiết - Bình Thuận đến nay Công ty NBB đã mở rộng đầu tư nhiều dự án tại các tỉnh thành trên khắp cả nước: TP. Hồ Chí Minh, Bạc Liêu, Bình Thuận, Quảng Ngãi và Quảng Ninh. Từ năm 2014, Công ty đã hợp tác liên doanh liên kết với nhiều đối tác lớn trong và ngoài nước như: Tập đoàn Creed - Nhật Bản, Công ty CPĐT Hạ tầng Kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh (CII)... để phát triển đa dạng các loại hình dự án và phù hợp với từng vị thế dự án.

Các dự án Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Khu căn hộ cao tầng City Gate Towers

Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside

Khu căn hộ cao tầng NBB II

Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III

Các dự án Bất động sản tại các tỉnh thành

Dự án Đôi Thủy Sản - Quảng Ninh

Dự án KDC Son Tịnh - Quảng Ngãi

Dự án Khu Dân Cư De Lagi - Bình Thuận

Dự án Khu dân cư Phường 2 Thành Phố Bạc Liêu - Bạc Liêu

Khai khoáng

Hiện đang quản lý và khai thác mỏ đá tại Quảng Ngãi để cung cấp vật tư cho các dự án bất động sản của Công ty.

Thông tin về mô hình quản trị và cơ cấu bộ máy quản lý

Mô hình quản trị: Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị, Ban Kiểm soát và Tổng Giám đốc.

Ghi chú:

Màu đỏ: dự án đang kinh doanh

Màu cam: dự án chuẩn bị kinh doanh

Màu xanh dương: dự án đã hoàn thành

3 Định hướng phát triển - Phát triển bền vững

Tầm nhìn: Xây dựng Công ty NBB với hệ thống quản trị khoa học, minh bạch và phát triển bền vững để trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam về lĩnh vực Bất động sản và đầu tư.

Sứ mệnh: Mang lại giá trị cho công đồng, sự “Thịnh vượng, Thành công” cho cổ đông và người lao động của NBB.

4 Các rủi ro

4.1 Rủi ro kinh tế - xã hội

Năm 2024, kinh tế Việt Nam phục hồi rõ nét, tăng trưởng khởi sắc dần qua từng tháng, từng quý. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý IV/2024 tăng 7,55% so với cùng kỳ năm trước, tính chung của năm 2024, GDP tăng 7,09% so với năm 2023. Mặc dù vậy, Công ty không thể đưa ra bất kỳ bảo đảm nào liên quan đến sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong tương lai. Một đợt suy thoái của nền kinh tế Việt Nam có thể ảnh hưởng bất lợi đến công việc kinh doanh, tình hình tài chính, kết quả hoạt động kinh doanh và triển vọng của Công ty.

Công ty luôn tự nghiên cứu cũng như bám sát các nguồn dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế đáng tin cậy để đưa ra chiến lược kinh doanh cho từng năm hoặc từng thời kỳ cụ thể, phù hợp với nhu cầu và sức tiêu thụ của thị trường bất động sản. Thông qua đó, Công ty quản trị rủi ro để hạn chế đưa ra chiến lược, chính sách không phù hợp cũng như giảm thiểu thiệt hại nếu có.

Là ngành đặc thù chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế vĩ mô do nhu cầu vốn của Công ty cho hoạt động kinh doanh tương đối lớn, vì vậy nguồn vốn tính dụng từ các ngân hàng thương mại có vai trò quan trọng. Công ty chịu rũi ro lãi suất trọng yếu phát sinh từ các khoản vay chịu lãi suất đã được ký kết. Ngoài ra, do đặc thù trong kinh doanh bắt động sản là mua và bán những tài sản có giá trị lớn nên khả năng thanh toán của khách hàng phụ thuộc rất lớn vào chính sách tính dụng cũng như mặt bằng lãi suất chung. Khi lãi suất tăng sẽ làm cho cầu về tính dụng giảm và ảnh hưởng đến khả năng thanh toán cũng như sức mua của nhà đầu tư đối với các sản phẩm bất động sản của Công ty, điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh doanh cũng như khả năng thanh toán của Công ty.

4.2 Rủi ro về Chính sách, Luật pháp

Rủi ro luật pháp là rủi ro phát sinh do việc không áp dụng kịp thời, không phù hợp các văn bản pháp luật trong quá trình triển khai hoạt động kinh doanh của Công ty. Là một công ty có phần, hoạt động kinh doanh của Công ty bị chi phối bởi các văn bản pháp luật do Nhà nước quy định, trong đó trọng yếu là Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán, Luật Quản lý thuế, Luật Thương mại và các văn bản pháp luật khác liên quan đến các ngành nghề hoạt động của Công ty. Ngoài ra, hoạt động chính của Công ty thuộc ngành Bất động sản nên còn chịu sự ràng buộc của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Để hạn chế tối đa những rủi ro phát sinh liên quan đến yếu tố pháp lý trong quá trình hoạt động, Công ty luôn theo dõi, nghiên cứu và cấp nhất các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động SXKD, đồng thời tham khảo và thuê tư vấn đối với những vấn đề pháp lý của cần thiết cho Công ty.

4.3 Rủi ro môi trường

Giá trị của bất động sản của Công ty còn chịu tác động bởi rủi ro môi trường xung quanh dự án. Các chất nguy hại đến sức khỏe con người sản sinh do quá trình thực hiện dự án và các chi phí liên quan đến việc giải quyết các vấn đề môi trường có tiềm năng phát sinh làm tăng chi phí đầu tư. Đồng thời, các thăm họa thiên nhiên như động đất, bão, lũ... và sự biến đổi các điều kiện tự nhiên cũng ảnh hưởng đến quá trình đầu tư xây dựng dự án.

4.4 Rủi ro đặc thù

Rủi ro đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng là rủi ro liên quan đến tiến độ thực hiện các dự án (thời gian tìm kiếm dự án, công tác đền bù giải tỏa và quá trình xây dựng công trình), trong đó khâu giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến việc tăng các chi phí đầu tư dự án.

Đầu tư bất động sản và các ngành xây dựng có đặc trưng riêng là cần sử dụng nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn. Trong khi đó, giá cả các yếu tố đầu vào luôn biến động tăng, nhất là chí phí nhân công luôn có xu hướng tăng tạo nên áp lực lớn về vốn ngày càng cao. Việc này đòi hỏi doanh nghiệp phải luôn có sự tính toán chi phí kĩ càng và chuẩn bị các khoản dự phòng.

Các dự án đầu tư Bất động sản của NBB giai đoạn 2023-2026 gồm các dự án kinh doanh đất nền tập trung ở khu vực Miền Trung (Quảng Ngãi, Bình Thuận) và các dự án Khu căn hộ cao tầng tại TP. Hồ Chí Minh. Do đó NBB phải hoạch định chiến lược tổng thể, đảm bảo tiến độ thi

công xây dựng cho từng dự án cụ thể để đáp ứng đúng như cầu khách hàng và có điểm rơi kinh doanh hợp lý đảm bảo sức hấp thụ của thị trường vì nguồn vốn huy động khách hàng theo tiến độ đóng vai trò hết sức quan trọng cho sự thành công của dự án.

Các dự án nhà ở thương mại có sản phẩm đầu ra thuộc phân khúc căn hộ diện tích nhỏ, giá bán vừa phải hoặc nhà ở xã hội của nhiều doanh nghiệp lớn cũng đã và đang triển khai tại khu vực Quận 8, Bình Tân, Bình Chánh sẽ cạnh tranh và ảnh hưởng không thuận lợi đến khả năng bán hàng của NBB nếu không có chính sách tiếp thị, bán hàng hiệu quả cũng như xác định thời điểm phát triển dự án và bán hàng phù hợp.

4.5 Rủi ro do các sự kiện bất khả kháng khác

Các sự kiện bất khả kháng là các sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể hoàn toàn khác phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép, như chiến tranh, dịch bệnh, các vụ cháy, nổ, cấm vận, nổi loạn, phá hoại hoặc tại nạn không thể tránh được... Các sự kiện bất khả kháng xảy ra tác động đến quá trình xảy dựng và làm tăng chi phí của dự án.

Do đó, cần tăng cường công tác kiểm tra, quản lý, giám sát, tuần thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật, đảm bảo chất lượng công trình để hạn chế tồn thất khi sự cố xảy ra.

II TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG TRONG NĂM

1 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh

1.1 Tổng quan thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh

Nhìn chung thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã bước qua thời kỳ trầm lắng, đang từng bước phục hồi và tăng trưởng dương khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bắt động sản, Luật Các tổ chức tín dụng và các Nghị định hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực thực hiện từ ngày 01/08/2024 và Chính phủ có nhiều chỉ đạo để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thị trường bất động sản. Cụ thể, đến Quý 2/2024, tăng trưởng ngành bất động sản là 2,94% so với 6 tháng cùng kỳ năm 2023 (tăng trưởng âm đến 11,58%), doanh thu kinh doanh bắt động sản 9 tháng đầu năm 2024 ước đạt 199.156 tỷ đồng, chiếm 60,3% trong doanh thu dịch vụ khác, tăng 6,7% so với cùng kỳ.

Một số điểm chính đáng chú ý về diễn biến của toàn bộ thị trường trong năm và dự kiến trong năm 2025 như sau:

Nguồn cung mói tháp nhất kể từ 2013, tăng mạnh trong Quý 4/2024

Trong năm 2024, nguồn cung cấp bánh mơ bánh mới tại TP. Hồ Chí Minh thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 cắn hộ mở bánh mới. Dù vậy, riêng trong quý cuối năm, TP. Hồ Chí Minh đã ghi nhận nguồn cung mở bánh mới tăng mạnh so với quý trước đó, gấp 26 lần Quý 3/2024.

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Q4/2024

Giá cả bình quân tăng do nguồn cung cấp tập trung vào phần khúc cao cấp đến hạng sang

Căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và các chiết khấu), tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Q4/2024. Từ Quý 1/2024, CBRE áp dụng tiêu chí xếp hàng chung cụ mới

Trong quý này, giá bán thứ cấp chung cư tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng trung bình 1% theo quý. Tuyến Metro Số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 đã kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điền hình tại khu vực Quận 2 (cũ) và Quận 9 (cũ) của TP. Thủ Đức, ghi nhận giá bán thứ cấp bình quân tăng 2%-3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.

Dự kiến biến động của thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2025

+ Về nguồn cung: Theo CBRE, năm 2025 sẽ dự kiến có thêm 9.000 căn hộ mở bán mới, tăng gần gấp đôi so với năm 2024 nhưng chỉ tăng nhẹ so với năm 2023. Song song đó, phân khúc căn hộ cao cấp trở lên sẽ tiếp tục dẫn đầu trong tỷ trọng nguồn cung mở bán mới trong năm 2025 tại TP. Hồ Chí Minh.

+ Về nguồn cầu và giá bán: Giá bán sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức từ 8%-10%/năm. Trong bối cảnh giá bán sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao và vượt mức chỉ trả của đại đã số người mua nhà, các thị trường ven TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, điển hình tại các khu vực có sẵn kết nối giao thông thuận lợi, sẽ ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm của người mua nhà.

Năm 2024 đánh dấu cột mốc pháp lý bất động sản khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Những thay đổi, điều chỉnh trong luật được đánh giá cao vì tính minh bạch, rõ ràng và công bằng, giúp chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới, giao dịch. Vì thế, những dự án có sức cấu tốt ở giai đoạn này sẽ có đà bật dậy từ năm 2025. Luật mới “thảm thấu”, người mua có nhiều quyền lợi sẽ thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững trong giai đoạn tới.

1.2 Tình hình hoạt động trong năm

Từ ngày 01/08/2024, các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh bắt đầu có hiệu lực, tuy nhiên các cơ quan quản lý Nhà nước vẫn còn khá thận trọng trong việc phê duyệt dự án các doanh nghiệp. Thêm vào đó, niềm tin vào thị trường vẫn chưa phục hồi mạnh khiến các bên tham gia thị trường đều gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, từ cuối năm 2021 đến nay, do ảnh hưởng của giai đoạn hậu Covid-19 và suy thoái nền kinh tế nói chung cũng như lĩnh vực kinh doanh bắt động sản nói riêng dẫn đến công tác triển khai pháp lý dự án của các doanh nghiệp bị kéo dài, ảnh hưởng đến công tác thi công, kinh doanh bán hàng cũng như cân đối nguồn lực để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh và nguồn lực để trả nợ, phát triển dự án mới.

+ Về doanh thu: Trong năm 2024, tổng doanh thu là 387 tỷ đồng, đạt mức 60% so với kế hoạch đã đề ra, giảm 42% so với tổng doanh thu cùng kỳ thực hiện trong năm 2023 (664 tỷ đồng).

+ Về lợi nhuận: Lợi nhuận sau thuế được ghi nhận trong năm 2024 là hơn 400 triệu đồng, đạt mức 2% so với kế hoạch đề ra và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2023 (hơn 1 tỷ đồng).

Trong năm 2024, Công ty tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý để chuẩn bị đầu tư các dự án trọng điểm như dự án NBB Garden III, NBB II và De Lagi. Dự kiến từ năm 2025 trở đi là thời điểm Công ty tập trung, đẩy mạnh công tác thi công, bán hàng và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của các dự án đang triển khai.

2 Tổ chức và Nhân sự

Danh sách Ban Điều hành

STT	Thông tin về thành viên Ban Điều hành
1	Ông Nguyễn Bá Lânức vụ: Thành viên Hội đồng quản trị kiểm Tổng Giám đốcời gian bổ nhiệm: 27/09/2021ên môn: Thạc sĩ, Kỹ sư xây dựng chuyên ngành Cầu đườngĩnh vực phụ trách: Chịu trách nhiệm điều hành chung mọi hoạt động của Công ty.ác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Không cóỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
2	Ông Nguyễn Quý Bìnhức vụ: Phó Tổng Giám đốcời gian bổ nhiệm: 06/01/2020ên môn: Cử nhân Luậtĩnh vực phụ trách: Trực tiếp quản lý mọi hoạt động của Bộ phận Nhân sự Hành chính;ản lý điều hành công tác nhân sự tại các Đơn vị thành viên.ác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Không cóỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
3	Ông Nguyễn Văn Tý

STT	Thông tin về thành viên Ban Điều hành
	Chức vụ: Phó Tổng Giám đốcời gian bổ nhiệm: 09/05/2023ên môn: Kỹ sư Cầu đườngĩnh vực phụ trách: Trực tiếp quản lý mọi hoạt động liên quan đến công tác Quy hoạch, Thiết kế và Thi công xây dựng tại các Công trình/Dự án do Công ty quản lý.ác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Thành viên HĐQT Công ty Cổ Phần Xây dựng Hạ tầng CII (CII E&C)ỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
4	Ông Trương Lê Duyức vụ: Phó Tổng Giám đốcời gian bổ nhiệm: 14/07/2024ên môn: Thạc sĩác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Thương mại và Đầu tư CIIỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
5	Ông Nguyễn Văn Minhức vụ: Kế toán trườngời gian bổ nhiệm: 12/05/2020ên môn: Cử nhân Kinh tếác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Không cóỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có

Những thay đổi trong Ban Điều hành:

Trong năm 2024, Ban Điều hành Công ty đã có những thay đổi như sau:

Bộ nhiệm chức vụ Phó Tổng Giám đốc đối với Ông Trương Lê Duy từ ngày 14/07/2024.

Số lượng cán bộ, nhân viên:

Đội ngũ nhân sự của Công ty phần lớn ở độ tuổi trẻ, có trình độ chuyên môn tốt và tâm huyết với nghề nghiệp và sự phát triển của Công ty. Sức trẻ, tính năng động, sự sáng tạo và lòng nhiệt tình của thế hệ người lao động góp phần đáng kể vào tốc độ phát triển nhanh và mang tính bền vững của NBB.

Tổng số lao động của Công ty tính đến ngày 31/12/2024 là 113 người.

Bảng cơ cấu nhân sự Công ty so sánh qua các năm 2022, 2023 và 2024 như sau:

	Năm 2022		Năm 2023		Năm 2024
	Số lượng	Đạt tỷ lệ	Số lượng	Đạt tỷ lệ	Số lượng	Đạt tỷ lệ
Nhân sự theo giới tính
Nam	90	65,69%	101	66,45%	80	70,80%
Nữ	47	34,31%	51	33,55%	33	29,20%
Tổng cộng	137	100%	152	100%	113	100%
Nhân sự theo trình độ
Trên đại học	4	2,92%	4	2,63%	6	5,31%
Đại học	100	72,99%	96	63,16%	78	69,03%
Cao đẳng, Trung cấp	9	6,57%	11	7,24%	4	3,54%
Công nhân kỹ thuật	10	7,30%	-	-	-	-
Phổ thông trung học	14	10,22%	41	26,97%	25	22,12%

Tổng cộng

137

100%

152

100%

113

100%

Thu nhập bình quân: 17 triệu đồng/người/tháng

Các chính sách đối với người lao động Công ty trong năm 2024 như sau:

Tiền lương, thưởng và phúc lợi

Với mong muốn xây dựng một môi trường làm việc hiệu quả để người lao động gắn bó lâu dài, cùng phát triển và chia sẻ các giá trị đạt được, Công ty NBB luôn có các chính sách chỉ trả thu nhập cho người lao động được xây dựng dựa trên cơ sở: trình độ, năng lực và hiệu quả làm việc thực tế.

Ngoài các chính sách trả lương, thưởng đánh giá theo hiệu quả công việc, Công ty còn thực hiện các chế độ phúc lợi như khám sức khoẻ định kỳ, tham quan, nghi đường, tổ chức các hoạt động văn hoá, văn nghệ, hội thao vào các dịp lễ lớn hàng năm, đáp ứng một phần nhu cầu đời sống tinh thần của người lao động, nâng cao chất lượng cuộc sống, sức khoẻ và tạo sự gắn kết, đồng lòng trên tinh thần thân ái tương trợ lẫn nhau.

Chính sách quản lý và phát triển nguồn nhân lực

Phát triển nguồn nhân lực và xây dựng đội ngũ kế thừa luôn là mục tiêu hàng đầu của NBB. Trong những năm qua, Công ty đã và đang thực hiện các chính sách để xây dựng và phát triển nguồn nhân lực như sau:

Thường xuyên triển khai đánh giá hiệu quả công việc của người lao động để có điều chuyển, bổ nhiệm vào các vị trí phù hợp với năng lực của từng người.

Chủ động tiếp cận, liên kết với các trường Đại học Kinh tế, Đại học Bách khoa... tuyển dụng các sinh viên mới tốt nghiệp có thành tích học tập tốt nhằm xây dựng đội ngũ nhân sự kế thừa trẻ, năng động và có nền tảng chuyên môn vững chắc.

Chính sách đào tạo

Công ty khuyến khích và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho người lao động để phát triển toàn diện cá về năng lực chuyên môn cũng như các kỹ năng mềm thông qua công việc và các chương trình đào tạo, tự đào tạo. Khi tham gia các khoá đào tạo, người lao động được Công ty hỗ trợ 100% kinh phí.

3 Tình hình đâu tự, tình hình thực hiện các dự án

STT	Dự án	Vị trí dự án	Diện tích (ha)	Tổng mức đầu tư (tỷ VND) không VAT	Hiện trạng	Tiến độ dự án
Các dự án tại TP. Hồ Chí Minh
1	Diamond Riverside	TP. Hồ Chí Minh	4,15	2.388	Hoàn thành xây dựng và bàn giao cho khách hàng	2017-2020
2	NBB II	TP. Hồ Chí Minh	7,88	4.136	Đang hoàn tất thủ tục đầu tư	2024-2030
3	NBB Garden III	TP. Hồ Chí Minh	5,27	4.478	Đang hoàn tất thủ tục đầu tư	2024-2029
Các dự án tại các tỉnh
4	De Lagi	Bình Thuận	124,53	2.726	Đang thực hiện đền bù và xây	2017-2027

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TỪ NĂM BẠY BẠY

5	Sơn Tịnh	Quảng Ngãi	102,70	1.752	Đang triển khai xây dựng và kinh doanh	2013-2025
6	Đồi Thuỷ Sản	Quảng Ninh	32,18	469	Bàn giao 100% dự án	2017-2020
Các mỏ đá tại Quảng Ngãi
STT	Tên Mỏ	Vị trí các mỏ	Diện tích (ha)	Công suất khai thác ( m^3/n ăm)	Hiện trạng	Thời gian khai thác
7	Mỏ đá Thọ Bắc	Quảng Ngãi	21,8	180.000	Đang khai thác	22/09/2008-22/09/2024
8	Mỏ đá Núi Máng	Quảng Ngãi	4,4	5.300	Ngưng khai thác	03/12/2015-03/12/2023

Khu căn hộ cao tầng NBB II

Thông tin dự án

Vị trí: Tại Xã Tân Kiên, Huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh, tiếp giáp với đường Võ Văn Kiệt nối dài.

Tổng vốn đầu tư: 4.136 tỷ đồng

Tổng diện tích đất quy hoạch: 7,88 ha

Tổng diện tích sản xây dựng chung cư – thương mại: 127.954,80 m²

Căn hộ, thương mại: 1.491 căn (1.406 căn hộ và 85 căn thương mại – dịch vụ)

Tổng diện tích sản xây dựng nhà ở xã hội: 19.972,30 m²

Căn hộ: 249 căn (238 căn hộ và 11 căn thương mại – dịch vụ)

Các tiến ích khác: Trường mầm non, trường trung học, các tiến ích khác,...

Tiến độ đâu tư

Đã hoàn thành công tác đền bù, dự kiến trong 2025 hoàn thành chủ trương đấu tư.

Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III

Thông tin dự án

Vị trí: Ngã ba đường An Dương Vương và Trương Đình Hội, Phường 16, Quận 8, TP. Hồ Chí Minh.

Tổng vốn đầu tư: 4.478 tỷ đồng

Tổng diện tích đất quy hoạch: 5,27 ha

Tổng diện tích sản xây dựng chung cư – thương mại: 215.019,60 m² (không bao gồm tầng hầm). Căn hộ: 2.747 căn

Tổng diện tích sản xây dựng nhà ở xã hội: 10.000,00 m² (không bao gồm tầng hầm)

Các tiện ích khác: Trường mầm non, trường tiểu học, các tiện ích khác,...

Tiến độ đầu tư

Đã hoàn thành công tác đền bù và được Ủy Ban Nhân Dân TP. Hồ Chí Minh cấp chấp thuận chủ trương đấu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư lần đầu ngày 04/10/2024. Công ty đang thực hiện các bước pháp lý tiếp theo để đưa dự án vào hoạt động.

Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi

Thông tin dự án

Vị trí: Tại Phường Trương Quang Trọng, Thành phố Quảng Ngãi, Tỉnh Quảng Ngãi.

Tổng vốn đầu tư: 1.752 tỷ đồng

Tổng diện tích đất quy hoạch: 102,70 ha

Tiến độ đầu tư

Đang tiếp tục triển khai, hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và thi công hạ tầng trên phần diện tích còn lại.

Tiến độ kinh doanh

Đang triển khai kinh doanh đối với khu vực đã hoàn thành hạ tầng.

Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp Khu dân cư De Lagi - Bình Thuận

Vị trí: Tại Thị xã La Gi, Tỉnh Bình Thuận.

Tổng vốn đầu tư: 2.726 tỷ đồng

Tổng diện tích đất quy hoạch: 124,53 ha

Diện tích khu dân cư: 1,67 ha (chủ yếu là khu tái định cư)

Diện tích nghỉ dưỡng: 100,99 ha (bao gồm đất cơ sở lưu trú du lịch, đất dịch vụ du lịch, đất nghỉ dưỡng và các loại đất khác...)

Đất giao thông theo quy hoạch: 17,66 ha

Đất bãi cát, cây xanh ven biển: 4,21 ha

Tiến độ đầu tư

Đang tiếp tục công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Nhà nước đã giao đất 67,4 ha. Đang tiến hành thi công hạ tầng trên phần đất Nhà nước đã giao.

Tiến độ kinh doanh

Dự kiến tiến hành kinh doanh trong năm 2027.

CÔNG TY CON

CÔNG TY TNHH XẤY DỰNG-THƯƠNG MẠI-DỊCH VỤ-SẵN XUẤT HỰNG THANH

Địa chỉ : Tòa nhà Văn phòng City Gate Towers, 15 Võ Văn Kiệt, Phường 16, Quân 8, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam

Vốn điều lệ : 41,2 tỷ đồng (NBB hiện sở hữu 95%)

Nhiệm vụ, chức năng : Quản lý và kinh doanh các dự án đã bàn giao tại Phường 16, Quận 8, TP. Hồ Chí Minh.

CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN NBB QUẢNG NGẤI

Địa chỉ : Lô C1-3, Khu công nghiệp Tịnh Phong, Xã Tịnh Phong, Huyện Sơn Tịnh, Tỉnh Quảng Ngãi, Việt Nam

Vốn điều lệ : 45 tỷ đồng (NBB hiện sở hữu 100%)

Nhiệm vụ, chức năng : Quản lý và khai thác mỏ đá Thọ Bắc và mỏ đá Núi Máng tại Tỉnh Quảng Ngãi. Thi công, xây lắp nhận thầu xây dựng công trình, các dự án ở tỉnh và địa phương khác.

4 Tình hình tài chính

4.1 Tình hình tài chính

Đơn vị tính: tỷ đồng

Chỉ tiêu	Năm 2023	Năm 2024	% tăng giảm
Tổng giá trị tài sản	6.910	7.754	12,2%
Doanh thu thuần	293	65	-77,9%

Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh	84	64	-23,7%
Lợi nhuận khác	-49	-50	-2,1%
Lợi nhuận trước thuế	36	15	-58,6%
Lợi nhuận sau thuế	1	0,4	-59,6%
Tỷ lệ lợi nhuận trả cổ tức	0%	0%	0%

Thị trường bất động sản năm 2024 đã trải qua nhiều biến động, thắng trầm. Trong năm 2024, doanh thu thuần của Công ty đạt 65 tỷ đồng, giảm hơn 77% so với cùng kỳ năm 2023. Doanh thu được ghi nhận chủ yếu đến từ việc kinh doanh đất nền dự án Khu dân cư Sơn Tịnh.

Trong năm, Công ty đã tiếp tục tăng cường hợp tác với các đối tác để cùng khai thác tối đa lợi thế của mỗi bên trong việc thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh các dự án đồng thời cũng đa dạng hóa các kênh huy động vốn, góp phần tăng hiệu quả từ hoạt động kinh doanh và tăng quy mô tổng tài sản Công ty. Cụ thể tại ngày 31/12/2024, tổng tài sản của Công ty tăng 12,2% so với thời điểm 31/12/2023, đạt mức 7.754 tỷ đồng.

4.2 Các chỉ tiêu tài chính chủ yếu

Chỉ tiêu	2020	2021	2022	2023	2024
1. Chỉ tiêu về khả năng thanh toán
+ Hệ số thanh toán ngắn hạn	1,01	0,81	1,49	1,19	1,32
Tài sản ngắn hạn/Nợ ngắn hạn
+ Hệ số thanh toán nhanh	0,57	0,39	0,77	0,49	0,57
(Tài sản ngắn hạn - Hàng tồn kho)/Nợ ngắn hạn
2. Chỉ tiêu về cơ cấu vốn
+ Hệ số Nợ vay chịu lãi/Tổng tài sản	0,13	0,27	0,49	0,53	0,57
+ Hệ số Nợ vay chịu lãi/Vốn chủ sở hữu	0,29	0,65	1,72	2,00	2,44
3. Chỉ tiêu về năng lực hoạt động
+ Vòng quay hàng tồn kho
Giá vốn hàng bán/Hàng tồn kho bình quân	1,09	0,33	0,21	0,13	0,02
+ Vòng quay tổng tài sản
Doanh thu thuần/Tổng tài sản bình quân	0,72	0,13	0,09	0,04	0,01
4. Chỉ tiêu về khả năng sinh lời
+ Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Tổng doanh thu	9,2%	30,7%	1,2%	0,2%	0,1%
+ Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Vốn góp của chủ sở hữu bình quân	32,6%	31,2%	0,7%	0,1%	0,0%
+ Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản bình quân	6,7%	7,4%	0,1%	0,0%	0,0%
+ Hệ số Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh/Tổng doanh thu	12,2%	44,6%	11,8%	12,7%	16,6%
5. EPS	2.905	2.978	58	19	7

5 Co cấu cổ đông, thay đổi vốn đầu tư của chủ sở hữu

5.1 Cổ phần

Chỉ tiêu	Năm 2023	Năm 2024
Tổng số cổ phần đã phát hành	100.475.656	100.475.656
Cổ phần thường	100.475.656	100.475.656
Khác	-	-

Số lượng cổ phần đang lưu hành	100.159.795	100.159.795
Cổ phần thường	100.159.795	100.159.795
Khác	-	-
Số lượng cổ phiếu quỹ	315.861	315.861
Số lượng cổ phần chuyển nhượng tự do	100.475.656	100.475.656
Số lượng cổ phần bị hạn chế chuyển nhượng	-	-

5.2 Cơ cấu cổ đông

STT	Đối tượng	Số lượng cổ phiếu	Tỷ lệ sở hữu (%)	Số lượng cổ động
1	Cổ đông sở hữu từ 5% trở lên	78.238.568	77,87	4
	Cổ đông trong nước	78.238.568	77,87	4
	- Tổ chức	78.238.568	77,87	4
	- Cá nhân	-	-	-
	Cổ đông nước ngoài	-	-	-
	- Tổ chức	-	-	-
	- Cá nhân	-	-	-
2	Cổ đông sở hữu dưới 5%	21.921.227	21,82	3.495
	Cổ đông trong nước	21.422.122	21,32	3.454
	- Tổ chức	3.892.023	3,87	21
	- Cá nhân	17.530.099	17,45	3.433
	Cổ đông nước ngoài	499.105	0,50	41
	- Tổ chức	147.598	0,15	10
	- Cá nhân	351.507	0,35	31
3	Cổ phiếu quỹ	315.861	0,31	0
Tổng cộng		100.475.656	100,00	3.499

Ghi chú: Theo danh sách chốt ngày đăng ký cuối cùng 31/12/2024 của Tổng Cộng ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh.

5.3 Tình hình thay đổi vốn đầu tư của chủ sở hữu

Các đợt tăng vốn đầu tư của chủ sở hữu kế từ khi thành lập:

Ngày 04/7/2005, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy được chính thức thành lập theo Giấy phép đăng ký kinh doanh số 4103003556 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành Phố Hồ Chí Minh cấp với vốn điều lệ là 10 tỷ đồng.

03/2007 Tháng 03/2007, các cổ đông hiện hữu tăng vôn góp, tăng vốn điều lệ từ 10 tỷ đồng lên 35 tỷ đồng.

Ngày 17/9/2007, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận số 173/UBCK-09/2007 GCN cho phép NBB chào bán ra công chúng 11.900.000 cổ phần để tăng vốn điều lệ từ 35 tỷ đồng lên 154 tỷ đồng.

Phát hành riêng lẻ thành công 2,6 triệu cổ phần để tăng vốn điều lệ từ 154 tỷ lên 180 tỷ đồng cho Beira Limited – Quỹ DWS Việt Nam với giá phát hành 80.000 đồng/cổ phần.

09/2013 Phát hành thành công 17,86 triệu cổ phần ra công chúng để tăng vốn điều lệ từ 180 tỷ đồng lên 358,6 tỷ đồng.

Phát hành thành công 17,86 triệu cổ phần cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ từ 358,6 tỷ đồng lên 537,2 tỷ đồng.

Phát hành thành công 4,6 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho đối tác chiến lược Creed

Investments VN-1 LTD để tăng vốn điều lệ từ 537,2 tỷ đồng lên 583,2 tỷ đồng.

Công ty chuyên đổi thành công 127.500 trái phiếu thành 5.666.666 cổ phiếu, nâng vốn chủ sở hữu của Công ty từ 583,2 tỷ đồng lên hơn 639,9 tỷ đồng.

09/2017 Phát hành thành công 31,92 triệu cổ phần cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ từ 639,9 tỷ đồng lên 959,1 tỷ đồng.

Công ty chuyên đổi thành công 30.000 trái phiếu thành 1.659.475 cổ phiếu, nâng vốn 01/2018 chủ sở hữu của Công ty từ 959,1 tỷ đồng lên hơn 975,7 tỷ đồng.

Công ty chuyển đổi thành công 52.500 trái phiếu thành 2.904.082 cổ phiếu, nâng vốn chủ sở hữu của Công ty từ 975,7 tỷ đồng lên hơn 1.004,8 tỷ đồng.

5.4 Giao dịch cổ phiếu quỹ

Trong năm 2024, Công ty NBB không có phát sinh giao dịch cổ phiếu quỹ.

Tại ngày 31/12/2024, số lượng cổ phiếu có quyền biểu quyết đang lưu hành của Công ty NBB là 100.159.795 cổ phiếu, số lượng cổ phiếu quỹ của Công ty NBB còn lại là 315.861 cổ phiếu.

5.5 Các chứng khoán khác

Trong năm, Công ty không phát hành các loại chứng khoán nào khác.

Báo cáo tác động liên quan đến môi trường và xã hội của Công ty

Công ty nghiêm túc trong bước thực hiện tính toán ở khâu đánh giá tác động môi trường từ lúc hình thành cũng như trong quá trình vận hành các dự án, xem công tác bảo vệ môi trường tự nhiên là một trách nhiệm bắt buộc nhằm ngăn ngừa và giảm thiểu nguy cơ gây ô nhiễm.

6.1 Tác động lên môi trường

Tổng phát thải khí nhà kính (GHG) trực tiếp và gián tiếp:

Khí thải từ các phương tiện giao thông.

Khí thải từ máy phát điện dự phòng.

Mùi hôi từ hệ thống thoát nước và các điểm tập kết rác.

Các sáng kiến và biện pháp giảm thiểu phát thải khí nhà kính

Giảm mạch đường giao thông.

Chuyển các chế độ vận hành từ mức phát thải cao về mức phát thải thấp.

Sử dụng năng lượng thay thế ngoài các nguồn nhiên liệu xăng, dầu phát thải khí nhà kính rất nhiều bằng cách: sử dụng nguồn năng lượng từ mặt trời, nguồn năng lượng từ bình acquy, pin nhiên liệu,...

6.2 Quản lý nguồn nguyên vật liệu

Tổng lượng nguyên vật liệu được sử dụng để sản xuất và đóng gói các sản phẩm và dịch vụ chính của tổ chức trong năm:

Tổng khối lượng nguyên nhiên vật liệu xây dựng bao gồm gạch, xi măng, cát, đá, sắt, thép, que hàn, sơn và các nguyên vật liệu khác: 216.169 tấn.

Báo cáo tỉ lệ phần trăm nguyên vật liệu được tái chế được sử dụng để sản xuất sản phẩm và dịch vụ chính của tổ chức: Không có.

6.3 Tiêu thụ năng lượng

Năng lượng tiêu thụ trực tiếp và gián tiếp:

Năng lượng tiêu thụ trực tiếp: Điều hòa không khí, quạt máy, hệ thống chiếu sáng, thiết bị điện sinh hoạt, các động cơ,...

Năng lượng tiêu thụ gián tiếp: Vật liệu xây dựng, nước sinh hoạt,...

Năng lượng tiết kiệm được thông qua các sáng kiến sử dụng năng lượng hiệu quả: Không có

Các báo cáo sáng kiến tiết kiệm năng lượng (cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tiết kiệm năng lượng hoặc sử dụng năng lượng tái tạo); báo cáo kết quả của các sáng kiến này: Không có

6.4 Tiêu thụ nước (mức tiêu thụ nước của các hoạt động kinh doanh trong năm)

Nguồn cung cấp nước và lượng nước sử dụng:

Nguồn nước cấp phục vụ thi công và kinh doanh của dự án được lấy từ nguồn nước thủy cục.

Lượng nước sử dụng toàn khu trong một ngày đêm: Q = 500 (m^3/ngày đêm) (Nguồn: thuyết minh dự án).

Trung bình lượng nước sử dụng toàn khu một ngày đêm: Q=43,14 (m³/ ngày đêm) tuân theo tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4513-88.

Tỷ lệ phần trăm và tổng lượng nước tái chế và tái sử dụng: Không có.

6.5 Tuân thủ pháp luật về bảo vệ môi trường

Trong hoạt động đâu tự kinh doanh bất động sản Công ty tuân thủ theo các quy định về môi trường cụ thể:

Tất cả các dự án của NBB đều được cơ quan ban ngành có thẩm quyền phê duyệt đánh giá tác động môi trường; Công tác báo cáo được Công ty thực hiện thường xuyên và định kỳ cho các cơ quan Nhà Nước.

Công ty luôn tập trung xử lý các giải pháp an toàn và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn về bảo vệ môi trường trong quá trình thi công và vận hành dự án cũng như tích cực xử lý các khiếu nại nếu có của người dân tại khu vực dự án.

Số lần bị xử phạt vi phạm do không tuân thủ luật pháp và các quy định về môi trường: Không có.

Tổng số tiền do bị xử phạt vi phạm do không tuân thủ luật pháp và các quy định về môi trường: Không có.

6.6 Chính sách liên quan đến người lao động

Số lượng lao động, mức lượng trung bình đổi với người lao động:

Tổng số lao động của Công ty tính đến ngày 31/12/2024 là 113 người.

Thu nhập bình quân: 17 triệu đồng/người/tháng.

Chính sách lao động nhằm đảm bảo sức khỏe, an toàn và phúc lợi của người lao động:

Mua bảo hiểm sức khỏe cho toàn thể người lao động Công ty (bao gồm các gói về bảo hiểm tại nạn, thai sản...) với mức 5.600.000 đồng/người/năm.

Tổ chức khám sức khỏe định kỳ cho người lao động 1 lần/năm.

Trang cấp đầy đủ các thiết bị bảo hộ, đảm bảo an toàn lao động cho người lao động làm việc tại công trường.

Tổ chức bếp ăn tập thể đảm bảo an toàn về sinh thực phẩm.

Hoạt động đào tạo người lao động:

Trong năm 2024, Công ty đã tổ chức và cho người lao động tham gia các khóa đào tạo gồm: Các khóa học về An toàn về sinh lao động, Phòng cháy chữa cháy, các khóa đào tạo dành cho cấp quản lý và các khóa về chuyên môn cho nhân viên.

Bên cạnh đó, Công ty cũng tạo điều kiện, đài thọ kinh phí và khuyến khích người lao động tham gia khóa các khóa học Thạc sĩ, Đại học văn bằng 2... để hỗ trợ người lao động đảm bảo có việc làm và phát triển sự nghiệp.

6.7 Báo cáo liên quan đến trách nhiệm đối với công động địa phương

Công ty NBB luôn thực hiện tốt các công tác xã hội, công tác đền on đáp nghĩa tại các địa phương có dự án, góp phần cùng địa phương chia sẻ, động viên các gia đình chính sách và góp phần xóa đôi giảm nghèo.

Trên tinh thần tương thân tương ái, trong năm qua NBB tiếp tục tham gia tài trợ nhiều chương trình cho “Quỹ vì người nghèo”, “Quỹ người có công với Cách Mạng”, đóng góp hỗ trợ người dân Miền Trung vùng bị bão lụt; Thường xuyên tổ chức thăm và tặng quà cho đồng bào vùng sâu vùng xa còn nhiều khó khăn, các hộ gia đình nghèo khó, các mái ấm tinh thương nuôi dạy trẻ em không gia đình và trẻ em khuyết tất... và nhiều hoạt động xã hội khác.

6.8 Báo cáo liên quan đến hoạt động thị trường vốn xanh theo hướng dẫn của UACKNN Không có

III BÁO CÁO VÀ ĐÁNH GIÁ CỦA BAN TỔNG GIÁM ĐỐC

1 Đánh giá kết quả hoạt động trong năm

Công tác pháp lý, đền bù dự án: Công tác pháp lý, đền bù dự án về cơ bản đã hoàn thành các công việc sau:

Dự án Diamond Riverside: tiếp tục làm việc với cơ quan Nhà Nước về tính tiến sử dụng đất.

Dự án NBB II: tiếp tục làm việc với cơ quan quản lý để hoàn thành pháp lý đầu tư, giấy phép xây dựng dự án.

Dự án NBB Garden III: tiếp tục làm việc với cơ quan quản lý để hoàn thành pháp lý đấu tư, giấy phép xây dựng dự án.

Dự án De Lagi: hoàn thành điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án, tiếp tục đầy mạnh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Dự án Sơn Tịnh: phối hợp cùng Chính quyền địa phương đầy mạnh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; đầu tư hoàn thiện hạ tầng và kinh doanh.

Công tác xây dựng: Đảm bảo tiến độ thi công của các dự án đang được triển khai xây dựng:

Dự án Diamond Riverside: tiến hành công tác bảo hành các hạng mục đã bàn giao.

Dự án De Lagi: triển khai san lấp, thi công hạ tầng trên phần diện tích đã bồi thường.

Dự án Sơn Tịnh: triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật trên diện tích đã hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Dự án Đôi Thủy Sản: hoàn thành công tác thi công sửa chữa sự cố sát lợ.

Công tác kinh doanh, bán hàng:

Dự án Sơn Tịnh: tiếp tục hoạt động kinh doanh, ghi nhận doanh thu và bản giao quyền sử dụng đất cho Khách hàng.

Mỏ đá Thọ Bắc: tái cơ cấu, khai thác để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Công tác tài chính: Trong năm, Công ty đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đến hạn tại các Ngân hàng, đồng thời đa dạng các kênh huy động vốn để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như hợp tác đầu tư với đối tác để tối đa hóa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trong năm. Tại ngày 31/12/2024, dư nợ vay chịu lãi của Công ty là 4.432 tỷ đồng, chiếm 57% tổng tài sản (7.754 tỷ đồng).

Hệ thống quản trị Công ty và nhân sự:

Công ty đã điều chỉnh quy chế lương, thưởng, hệ thống quản trị nội bộ, nâng cao tính minh bạch trong điều hành nhằm tạo hành lang pháp lý, hành chính cho các hoạt động Công ty, góp phần kiểm soát rũi ro, nâng cao năng lực cạnh tranh trong hệ thống nội bộ Công ty.

Tiếp tục đào tạo, xây dựng đội ngũ nhân sự có năng lực chuyên môn cao, tận tâm và nhiệt huyết trong công việc nhằm tạo cơ sở vững chắc cho sự phát triển của Công ty hiện tại và tương lai.

✓ Cơ cấu nhân sự của Ban Tổng Giám đốc đã có những thay đổi nhất định nhằm tăng tính sáng tạo và linh hoạt cho Công ty. Bộ máy quản lý Công ty cũng tiếp tục được cung cấp và nâng cao năng lực quản lý, góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản trị Công ty, đặc biệt là quản trị rủi ro.

Trách nhiệm môi trường và xã hội:

Công ty nghiêm túc tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, công tác giám sát môi trường được thực hiện thường xuyên và định kỳ, báo cáo thường xuyên cho các ban ngành liên quan.

Công ty thực hiện các chương trình từ thiện xã hội cho các cá nhân, gia đình có hoàn cảnh bất hạnh, khó khăn do bệnh tật và chịu ảnh hưởng do thiên tai, bão lũ.

Nhìn chung trong năm 2024, toàn thể Ban Tổng Giám đốc và CBCNV đã nỗ lực hết mình để hoàn thành các mục tiêu đề ra. Tuy nhiên, do tiến độ pháp lý tại các dự án bắt động sản nói chung vẫn chưa được hoàn thiện trong năm 2024.

Những thành quả công ty đã đạt được:

Năm 2024, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu cũng như khó khăn chung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nên việc triển khai các dự án của Công ty bị ảnh hưởng nặng nề. Cụ thể, công tác xây lắp và bán hàng các dự án của Công ty bị chậm lại so với kế hoạch đề ra, dẫn đến nguồn thu của Công ty bị gián đoạn. Theo đó, doanh thu và lợi nhuận sau thuế chỉ lần lượt đạt mức 60%, 2% so với kế hoạch đề ra.

Chỉ tiêu	Kế hoạch năm 2024 (tỷ đồng)	Thực hiện năm 2024 (tỷ đồng)	Tỷ lệ thực hiện
Tổng doanh thu	640	387	60%
Lợi nhuận trước thuế	30	15	50%
Lợi nhuận sau thuế	18	0,4	2%

Trong năm 2024, tổng doanh thu đạt mức 387 tỷ đồng, trong đó doanh thu từ việc kinh doanh bất động sản là 65 tỷ đồng, tương đương 17% tổng doanh thu được ghi nhận, chủ yếu đến từ việc kinh doanh đất nền dự án Khu dân cư Sơn Tịnh. Bên cạnh đó, doanh thu tài chính cũng đóng góp đáng kể đến thành quả đạt được với giá trị được ghi nhận là 316 tỷ đồng (chiếm 82% tổng doanh thu) từ chuyển nhượng quyền dự án và hợp tác đầu tư.

Lợi nhuận sau thuế năm 2024 chỉ đạt mức 2% so với kế hoạch đề ra với con số được ghi nhận hơn 400 triệu đồng, giảm 59% so với cùng kỳ năm 2023.

2 Tình hình tài chính

Trong năm 2024, tình hình tài chính của Công ty tiếp tục có nhiều thay đổi theo hướng đã dạng hóa các kênh huy động vốn để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, đồng thời tăng cường hợp tác đầu tư với các đối tác khai thác tối đa lợi thế của Công ty.

2.1 Tình hình tài sản

Tổng tài sản tại thời điểm ngày 31/12/2024 là 7.754 tỷ đồng, tăng hơn 12% so với thời điểm 31/12/2023 với cơ cấu tài sản ngắn hạn/tài sản dài hạn là 44%/56%. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn nhất là tài sản dở dang dài hạn (23%), hàng tồn kho (25%), trả trước cho người bán ngắn hạn (5%). Tài sản dở dang dài hạn, hàng tồn kho và trả trước cho người bán ngắn hạn đạt 4.081 tỷ đồng, ghi nhận các chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang liên quan đến việc hình thành quỹ đất (chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng), công tác đầu tư, xây dựng, kinh doanh các dự án NBB

Garden III, NBB II, Son Tịnh, De Lagi.

COỎCẤU TÀI SẦN

Phải thu hợp tác đầu tư cũng chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng tài sản 27% với số tiền 2.120 tỷ đồng từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác.

Các khoản phải thu ngắn hạn và các khoản phải thu dài hạn chiếm tỷ trọng 11% giá trị tổng tài sản, bao gồm các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng, phải thu về cho vay ngắn/dài hạn và các khoản phải thu ngắn/dài hạn khác.

Nhìn chung, cơ cấu tài sản của Công ty mang tính đặc trưng của ngành kinh doanh bất động sản với tỷ lệ tài sản dở dang dài hạn, hàng tồn kho và trả trước cho người bán ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao (bình quân trên 53% tổng tài sản).

2.2 Tình hình nợ phải trả, cơ cấu nguồn vốn

Tại thời điểm 31/12/2024, tỷ lệ vốn chủ sở hữu và nợ phải trả của Công ty lần lượt là 23% và 77% (trong đó nợ vay tài chính là 57% và nợ vay khác là 20%).

Cơ cấu nguồn vốn của Công ty đang theo đúng định hướng chiến lược giai đoạn 2020-2025 được Hội đồng quản trị Nhiệm kỳ IV (2020-2025) đề ra. Theo đó, năm 2024 Công ty tiếp tục tìm kiếm các nguồn vốn mới với lãi suất thấp để tài trợ cho các dự án hiện hữu của Công ty cũng như từng cường hợp tác đầu từ với các đối tác để tối đa hóa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trong năm. Bên cạnh đó, nhờ vào tấm chắn thuế từ chỉ phí lãi vay, Công ty có thể khuếch đại lợi ích đạt được, mang lại giá trị thắng dư cho các cổ đông.

Bên cạnh đó, Công ty cũng huy động vốn từ Khách hàng song song với quá trình thực hiện dự án để tăng hiệu quả đấu tư, mang lại lợi ích tối đa cho Công ty. Công ty không có các khoản nợ phải trả, phải thu hay tài sản xấu ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh.

Nhìn chung, Công ty đang duy trì một cấu trúc vốn ổn định, không có nợ quá hạn tại các tổ chức tín dụng. Trong năm 2024, Công ty tiếp tục tiến hành thanh toán các nghĩa vụ đến hạn với các Ngân hàng cũng như các tổ chức tín dụng khác. Tổng dư nợ vay chịu lãi tại thời điểm 31/12/2024 là 4.432 tỷ đồng chiếm 57% tổng tài sản.

3 Kế hoạch năm 2025

Trong năm 2025, Ban Tổng Giám đốc tiếp tục thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh theo định

hướng chiến lược của Hội đồng quản trị đã phê duyệt cho giai đoạn Nhiệm kỳ IV từ năm 2020 đến năm 2025, tập trung triển khai các dự án hiện hữu, hoàn thiện khung pháp lý và tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất sạch để phát triển các dự án trong tương lai của Công ty, cụ thể như sau:

Đối với dự án Diamond Riverside: Hoàn thành tính tiền sử dụng đất;

Đối với dự án NBB II: Hoàn thành các thủ tục pháp lý chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500 của dự án;

Đối với dự án NBB Garden III: Hoàn thành công tác điều chỉnh phê duyệt 1/500, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng;

Đối với dự án De Lagi - Bình Thuận: Thi công san lắp và hạ tầng kỹ thuật trên phần diện tích đã được Nhà nước giao đất; tiếp tục đầy nhanh công tác kiểm kê, đến bù dự án trên phần diện tích đất còn lại chưa giao; gia hạn tiến độ thực hiện dự án;

Đối với dự án Sơn Tịnh – Quảng Ngãi: Tiếp tục công tác bồi thường, thi công xây dựng hạ tầng và kinh doanh;

Đối với dự án Đối Thủy Sản - Quảng Ninh: Hoàn tất bàn giao hạng mục cấp điện và hệ thống xử lý nước thải cho Thành phố;

Đối với các dự án khác: Công ty tích cực tìm kiếm, mở rộng thăm dò thị trường và các quỹ đất sạch tiềm năng khác để mở rộng phục vụ, phát triển cho các dự án trong tương lai;

Đảm bảo cấu trúc tài chính an toàn, tạo nguồn doanh thu và lợi nhuận ổn định để phục vụ việc phát triển Công ty theo hướng bền vững lâu dài.

Ban Tổng Giám đốc xây dựng Kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2025 với các chỉ tiêu cơ bản sau đây:

Chỉ tiêu	Kế hoạch 2025
Tổng doanh thu dự kiến	404 tỷ đồng
Lợi nhuận trước thuế	30 tỷ đồng
Lợi nhuận sau thuế	2 tỷ đồng

IV ĐÁNH GIÁ CỦA HỘI ĐỒNG QUẬN TRỊ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY

1 Đánh giá của Hội đồng quản trị về các mặt hoạt động của Công ty NBB năm 2024

Năm 2024 tiếp tục là một năm đầy thách thức đối với các doanh nghiệp trong ngành bất động sản. Công tác pháp lý gặp nhiều vướng mắc kéo dài, thị trường thanh khoản thấp, có những thời điểm gần như đóng băng. Trong bối cảnh khó khăn chung, Công ty NBB đã nỗ lực nhưng vẫn chưa hoàn thành kế hoạch đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua. Cụ thể:

Kết quả kinh doanh năm 2024:

Chỉ tiêu	Kế hoạch năm 2024 (tỷ đồng)	Thực hiện năm 2024 (tỷ đồng)	Tỷ lệ thực hiện
Tổng doanh thu	640	387,07	60%
Lợi nhuận trước thuế	30	14,90	50%
Lợi nhuận sau thuế	18	0,44	2%

Công tác pháp lý, đền bù: Năm 2024 Công ty tiếp tục đầy mạnh tiến độ pháp lý, đền bù, thi công, của các dự án trọng điểm gồm dự án Sơn Tịnh, dự án De Lagi, dự án NBB II, dự án NBB Garden III. Đến nay, các vương mắc về thủ tục pháp lý của các dự án De Lagi, NBB II,

NBB Garden III đã cơ bản được giải quyết và sẽ tiếp tục hoàn thiện năm 2025.

Công tác tài chính: Duy trì sự ổn định trong dòng tiến thông qua việc kiểm soát và cân đối thu chi hợp lý. Tại thời điểm cuối năm 2024, ti lệ Nợ vay tài chính/Tổng tài sản là 57%.

Công tác nhân sự: Tiếp tục tinh giảm nhân sự phù hợp với yêu cầu công việc và quy mô từng dự án, đảm bảo việc làm và thu nhập ổn định cho người lao động. Đồng thời, nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân sự là một trong những ưu tiên hàng đầu. Hệ thống quản trị từng bước xây dựng theo hướng minh bạch, hiệu quả để đáp ứng yêu cầu trong giai đoạn phát triển mới.

Công tác xã hội: Tích cực tham gia cùng chung tay thực hiện các phong trào tốt, công tác từ thiện xã hội.

• Trong năm 2024, do tình hình thị trường chứng khoán không thuận lợi và giá cổ phiếu vẫn duy trì ở mức thấp dưới kỳ vọng, Hội đồng quản trị chưa lựa chọn được thời điểm thích hợp để thực hiện việc bán cổ phiếu quỹ (đã được thông qua tại Nghị quyết Đại hội đồng cổ động thường niên năm tài chính 2021 số 31/NQ-ĐHĐCĐ ngày 26/4/2022). Hội đồng quản trị sẽ tiếp tục theo dõi tình hình thị trường để đưa ra quyết định hợp lý và thực hiện việc bán cổ phiếu quỹ khi điều kiện trở nên thuận lợi hơn.

Đánh giá của Hội đồng Quản trị về hoạt động của Ban Tổng Giám đốc Công ty

Ban Tổng Giám đốc đã giám sát chặt chẽ, nắm bắt sát sao tình hình giải quyết các công nợ lớn đến hạn. Quyết định xử lý đúng đắn kịp thời các vấn đề phát sinh.

Ban Tổng Giám đốc đã có những nỗ lực lớn, chủ động và quyết liệt trong việc đẩy nhanh tiến độ pháp lý tại các dự án De Lagi, NBB II và NBB Garden III, tạo tiền đề vững chắc cho việc triển khai các dự án này trong năm 2025.

Ban Tổng Giám đốc cũng đã thực hiện nghiêm túc các chức năng nhiệm vụ khác được giao theo các nghị quyết của HĐQT. Chế độ giải trình cũng được thực hiện đầy đủ và đảm bảo cung cấp thông tin kịp thời nhằm tham mưu cho HĐQT ra các quyết định quan trọng và góp phần giúp công tác giám sát của HĐQT được hiệu quả hơn.

Việc tổ chức ĐHĐCD thường niên, ĐHĐCD bắt thường cũng như chế độ công bố thông tin được thực hiện minh bạch, đúng theo pháp luật và quy định của Sở Giao dịch chứng khoán.

Quy chế quản trị công ty đã được thực hiện đầy đủ, đối với những vấn đề quan trọng, Ban Tổng Giám đốc công ty đã kịp thời xin ý kiến chỉ đạo của HĐQT. Các thành viên Ban Tổng Giám đốc đã thể hiện sự chủ động và có nhiều sáng kiến trong nhiệm vụ được giao.

3 Các kế hoạch, định hướng của Hội đồng Quản trị

HĐQT đánh giá thị trường bất động sản năm 2025 sẽ khó hỏi phục trong ngắn hạn. Vì vậy, năm 2025 Công ty NBB cần triển khai thực hiện các mục tiêu sản xuất kinh doanh như sau:

• Về tài chính:

Xây dựng được kế hoạch tài chính chặt chẽ. Lập nhiều phương án tài chính dự phòng phù hợp với từng tình huống diễn biến của thị trường.

Tiếp tục thực hiện tái cấu trúc tài chính theo hướng giảm dần tỷ trọng nợ vay đảm bảo an toàn tài chính đồng thời tìm kiếm nguồn vốn tín dụng mới với lãi suất thấp để sử dụng hiệu quả hơn.

• Về phát triển dự án, sản phẩm:

Đảm bảo tiến độ thi công đối với các dự án do NBB làm chủ đấu tư nhằm tạo sản phẩm mới và nguồn thu ổn định cho những năm tiếp theo.

Đây nhanh tiến độ bồi thường và hoàn thiện thủ tục pháp lý các dự án hiện hữu để triển khai đầu tư hoặc tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư khi cần thiết.

Bổ sung phát triển ngành dịch vụ gồm chuỗi căn hộ dịch vụ tại TP. Hồ Chí Minh và du lịch nghỉ dưỡng tại các tỉnh ven biển Miền Trung nhằm đa dạng nguồn thu cho hoạt động của Công ty.

• Về hệ thống quản trị Công ty và nhân sự:

Tiếp tục hoàn thiện quy chế lương, thưởng, hệ thống kiểm toán và quản trị nội bộ, nâng cao tính minh bạch trong điều hành nhằm tạo hành lang pháp lý, hành chính cho các hoạt động Công ty, góp phần kiểm soát rũi ro hiệu quả, nâng cao năng lực cạnh tranh trong hệ thống nội bộ Công ty.

Nghiên cứu xây dựng bộ phận nghiên cứu phát triển thị trường để tìm kiếm các dự án tiềm năng, mở rộng danh mục đầu tư của Công ty.

Tiếp tục tích cực chăm lo, cải thiện đời sống của CBCNV, xây dựng và kiện toàn đội ngũ nhân sự có năng lực chuyên môn cao, tận tâm và nhiệt huyết trong công việc nhằm tạo cơ sở vững chắc cho sự phát triển của Công ty hiện tại và tương lai.

Về hoạt động quan hệ nhà đầu tư:

Tiếp tục tăng cường hoạt động quan hệ nhà đầu tư, cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác nhất đến các cổ đông, nhà đầu tư, các định chế tài chính để thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư tiêm năng góp phần nâng cao thương hiệu, hình ảnh của Công ty trong giai đoạn mới.

Về trách nhiệm môi trường và xã hội:

Tiếp tục thực hiện các biện pháp nhằm giảm thiểu, xử lý ô nhiễm, đảm bảo các tiêu chuẩn, quy định về bảo vệ môi trường từ lúc hình thành cho đến quá trình vận hành các dự án.

Tiếp tục tham gia các công tác xã hội, từ thiện tại địa phương, tài trợ cho các chương trình như “Quỹ vì người nghèo”, “Quỹ người có công Cách Mạng”, tổ chức thăm và tăng quả cho các cá nhân, hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn... và nhiều hoạt động xã hội khác.

V QUẢN TRỊ CÔNG TY

Hội đồng quản trị với nhiệm kỳ hoạt động 5 năm dựa trên nguyên tắc tập thể lãnh đạo và quyết định các vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ động. Quyền và nghĩa vụ của Hội đồng quản trị do Luật Doanh nghiệp, Điều lệ và các Quy chế nội bộ Công ty quy định.

1 Hội đồng quản trị

Hội đồng quản trị Công ty NBB Nhiệm kỳ IV (2020-2025) gồm 06 thành viên, là những nhân sự có trình độ chuyên môn và bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng, hạ tầng giao thông, đầu tư tài chính,...

1.1 Thành viên và cơ cấu của Hội đồng quản trị

STT	Thông tin về thành viên Hội đồng quản trị Nhiệm kỳ IV (2020-2025)
1	Ông Lưu Hải Caức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trịời gian bổ nhiệm: Đặc cử thành viên HĐQT Công ty NBB tại ĐHĐCD thường niên tổ chức ngày 12/05/2020 và được bầu giữ chức vụ Chủ tịch HĐQT từ ngày 27/09/2021.ên môn: Cử nhân Kinh tếác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác:1. Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII2. Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII).ỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
2	Ông Lê Quốc Bìnhức vụ: Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị thường trựcời gian bổ nhiệm: Đặc cử thành viên HĐQT Công ty NBB tại ĐHĐCD bắt thường tổ chức ngày 30/07/2020 và được bầu giữ chức vụ Phó Chủ tịch HĐQT thường trực từ ngày 28/09/2020.ên môn: Thạc sĩ Quản trị Kinh doanhác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác:1. Thành viên HĐQT kiểm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII)2. Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Cầu đường CII3. Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêmỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
3	Ông Nguyễn Bá Lânức vụ: Thành viên Hội đồng quản trị kiểm Tổng Giám đốcời gian bổ nhiệm: Đặc cử thành viên HĐQT Công ty NBB tại ĐHĐCD bắt thường tổ chức ngày 14/12/2021ên môn: Thạc sĩ, Kỹ sư xây dựng chuyên ngành Cầu đườngĩnh vực phụ trách: Chịu trách nhiệm điều hành chung mọi hoạt động của Công ty.ác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Không cóỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
4	Bà Nguyễn Quỳnh Hươngức vụ: Thành viên Hội đồng quản trị không điều hànhời gian bổ nhiệm: Đặc cử thành viên HĐQT Công ty NBB tại ĐHĐCD thường niên tổ chức ngày 12/05/2020ên môn: Thạc sĩ Tài chínhác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII)ỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: 19.200 cổ phiếu chiếm tỷ lệ 0,02%
5	Ông Nguyễn Văn Chínhức vụ: Thành viên Hội đồng quản trị độc lập

STT	Thông tin về thành viên Hội đồng quản trị Nhiệm kỳ IV (2020-2025)
	Thời gian bổ nhiệm: Đắc cử thành viên HĐQT Công ty NBB tại ĐHĐCD thường niên tổ chức ngày 12/05/2020ên môn: Cử nhân Kinh tếác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác:1. Thành viên Ban Kiểm soát Công ty Cổ phần Hạ tầng nước Sài Gòn2. Thành viên Ban Kiểm soát Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII3. Thành viên HĐQT kiểm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Cầu đường CII.ỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
6	Ông Phạm Thanh Vũức vụ: Thành viên Hội đồng quản trị độc lậpời gian bổ nhiệm: Đắc cử thành viên HĐQT độc lập Công ty NBB tại ĐHĐCD bắt thường tổ chức ngày 14/12/2021ên môn: Thạc sĩ Quản trị Kinh doanhác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần Nước -ôi trường Bình Dươngỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có

1.2 Các tiểu ban thuộc Hội đồng quản trị

Hội đồng quản trị hoạt động dựa trên nguyên tắc tập thể và quyết định các vấn đề thuộc thẩm quyền theo đúng quy định của Luật Doanh nghiệp và Điều lệ Công ty, không thành lập các tiểu ban để phụ trách những mảng công việc riêng biệt.

1.3 Hoạt động của Hội đồng quản trị

Hoạt động của Đại hội đồng cổ đông:

Trong năm 2024, Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm tài chính 2023 tổ chức vào ngày 24/04/2024 và ĐHĐCĐ bắt thường lần 1 năm 2024 tổ chức ngày 11/12/2024 đã thông qua Nghị quyết với các nội dung như sau:

STT	Số Nghị quyết / Quyết định	Ngày	Nội dung
01	48/NQ-ĐHĐCĐ	24/04/2024	1. Thông qua báo cáo của Hội đồng Quản trị về tình hình hoạt động SXKD 2023, kế hoạch sản xuất kinh doanh 2024.2. Thông qua báo cáo của Ban Kiểm soát về tình hình hoạt động của Công ty năm 2023.3. Thông qua báo cáo về tình hình quản trị Công ty năm 2023.4. Thông qua báo cáo tài chính đã được kiểm toán và phân phối lợi nhuận sau thuế năm 2023 theo kết quả kiểm toán.5. Thông qua báo cáo tổng mức thù lao, thưởng và lợi ích khác cho Hội đồng Quản trị, Ban Kiểm soát năm 2023.

STT	Số Nghi quyết / Quyết định	Ngày	Nội dung
			6. Thông qua các chỉ tiêu kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2024, sử dụng lợi nhuận và thù lao Hội đồng Quản trị, Ban Kiểm soát năm 2024. 7. Chọn Công ty TNHH KIỂM TOÁN QUỐC TỂ (iCPA) là đơn vị thực hiện việc kiểm toán cho năm tài chính 2024. 8. Thông qua việc bổ sung số lượng Người đại diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy từ 01 lên 02 Người đại diện theo pháp luật. 9. Phê duyệt Tổng mức đầu tư Dự án Khu nghị dưỡng cao cấp kết hợp với Khu dân cư De Lagi tại tỉnh Bình Thuận 10. Cho phép Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ Tầng Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh mua cổ phiếu của Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Năm Bảy Bảy từ Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII mà không cần thực hiện thủ tục chào mua công khai. 11. Thông qua việc trích 3 tỷ đồng từ lợi nhuận của Công ty để bổ sung quỹ khen thưởng, phúc lợi.
02	89/NQ-ĐHDCĐ	11/12/2024	Chấp thuận chủ trương phê duyệt Tổng mức đầu tư Dự án Khu dân cư NBB Garden III.
	90/NQ-ĐHDCĐ		Cho phép Công Ty TNHH Một Thành Viên Thương Mại Và Đầu Tư CII mua cổ phiếu của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy mà không cần thực hiện thủ tục chào mua công khai.
	91/NQ-ĐHDCĐ		Thông qua chủ trương chấp thuận cho Công ty TNHH Một Thành Viên Thương Mại Và Đầu Tư CII nhận chuyển nương các khoản đầu tư và các thỏa thuận kinh tế khác từ Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh.
	92/NQ-ĐHDCĐ		Thông qua chủ trương giảm số lượng Người đại diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy từ 02 (hai) người thành 01 (một) người.

Hoạt động của Hội đồng quản trị:

Hội đồng quản trị tổ chức các cuộc họp thường kỳ vào mỗi tháng cũng như phát hành các phiếu lấy ý kiến để triển khai các nhiệm vụ được ĐHĐCĐ giao và các nội dung công việc thuộc thẩm quyền của ĐHQT. Các cuộc họp của ĐHQT được tổ chức, tiến hành và lưu trữ theo quy định tại Luật Doanh nghiệp và Điều lệ Công ty.

Trong năm 2024, Hội đồng quản trị đã tập trung giải quyết và thông qua các nội dung sau:

STT	Số Nghị quyết /Quyết định	Ngày	Nội dung
1	04/NQ-HDQT	18/01/2024	Nghị quyết V/v cảm cố/thế chấp tài sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy để đảm bảo cho khoản vay tại

STT	Số Nghị quyết /Quyết định	Ngày	Nội dung
			Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi Nhánh 11
2	08/NQ-HDQT	05/02/2024	Nghị quyết V/v Thông qua việc nhận hợp tác đầu tư dự án Khu nghi đường cao cấp kết hợp Khu dân cư De Lagi với Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh – Giai đoạn 1
3	12/NQ-HDQT	05/02/2024	Nghị quyết V/v Thông qua việc nhận hợp tác đầu tư dự án Khu nghi đường cao cấp kết hợp Khu dân cư De Lagi với Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh – Giai đoạn 2
4	16/NQ-HDQT	05/02/2024	Nghị quyết V/v Thông qua việc nhận hợp tác đầu tư dự án Khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi với Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
5	20/NQ-HDQT	05/03/2024	Nghị quyết V/v thông qua việc triệu tập Đại hội đồng cổ đồng thường niên năm tài chính 2023
6	23/NQ-HDQT	20/03/2024	Nghị quyết V/v Phê chuẩn chấp thuận cho Công ty TNHH Một Thành Việt Khu Bắc Thư Thiêm nhận chuyển nhượng Hợp Đồng Hợp Tác Đầu Tư từ Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
7	24/NQ-HDQT	03/04/2024	Nghị quyết V/v Thông qua các nội dung trình Đại hội đồng cổ đồng thường niên năm tài chính 2023
8	28/NQ-HDQT	25/03/2024	Nghị quyết V/v thông qua việc thể chấp/cảm cổ tài sản cho Khoản Vay tại Ngân Hàng TMCP Phát Triển TP Hồ Chí Minh
9	32/NQ-HDQT	26/03/2024	Nghị quyết V/v Thông qua chủ trương ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thư Thiêm
10	36/NQ-HDQT	11/04/2024	Quyết định V/v miễn nhiệm chức vụ Người đứng đầu Chi nhánh Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy tại Quảng Ngãi đối với ông Trần Công Hiện
11	37/NQ-HDQT	11/04/2024	Quyết định V/v bộ nhiệm chức vụ Người đứng đầu Chi nhánh Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy tại Quảng Ngãi đối với ông Nguyễn Bá Lân
12	41/NQ-HDQT	11/04/2024	Nghị quyết V/v chủ trương chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH MTV NBB Quảng Ngãi
13	45/NQ-HDQT	11/04/2024	Quyết định V/v Miễn nhiệm chức vụ Giám đốc Chi nhánh Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy tại Quảng Ngãi đối với ông Trần Công Hiện
14	52/QĐ-HDQT	14/07/2024	Quyết định về việc Bổ nhiệm chức vụ Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy đối với ông Trương Lê Duy
15	57/NQ-HDQT	26/07/2024	Nghị quyết V/v Ý kiến về việc chào mua công khai cổ phiếu Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy của Công

STT	Số Nghị quyết /Quyết định	Ngày	Nội dung
			ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
16	61/NQ-HDQT	15/08/2024	Nghị quyết V/v thông qua việc triệu tập Đại hội đồng cổ đông bất thường lần 1 năm 2024
17	65/NQ-HDQT	24/09/2024	Nghị quyết V/v thay đổi kế hoạch tổ chức cuộc họp Đại hội đồng cổ đông bất thường lần 1 năm 2024
18	69/NQ-HDQT	15/11/2024	Nghị quyết V/v Thông qua chủ trương chấp thuận cho Công ty TNHH Một Thành Viên Thương Mại Và Đầu Tư CII nhận chuyển nương các khoản đầu tư và các thỏa thuận kinh tế khác từ Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
19	73/NQ-HDQT	20/11/2024	Nghị quyết V/v Thông qua các nội dung trình Đại hội đồng cổ đông bất thường lần 1 năm 2024
20	79/NQ-HDQT	06/12/2024	Nghị quyết V/v Thông qua chủ trương tìm kiếm đối tác để chuyển nương quyền phân chia lợi nhuận dự án tại Phường 16, Quận 8, Thành Phố Hồ Chí Minh
21	83/NQ-HDQT	06/12/2024	Nghị quyết V/v Thông qua việc vay vốn và thế chấp tại Ngân Hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh
22	87/NQ-HDQT	09/12/2024	Nghị quyết V/v phê duyệt xin điều chỉnh Giấy Chứng nhận đầu tư Dự án Khu nghị dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư De La Gi

1.4 Hoạt động của thành viên HĐQT độc lập

Số thành viên HĐQT độc lập là 02/06 thành viên HĐQT, phù hợp với quy định tại Nghị định 71/2017/NĐ-CP ngày 06/06/2017 hướng dẫn về quản trị công ty đối với công ty đại chúng.

Các thành viên HĐQT độc lập thực hiện trách nhiệm, đảm bảo tính độc lập, khách quan khi đưa ra các biểu quyết đối với các nội dung thuộc thẩm quyền của HĐQT; tham gia phản biện, đề xuất định hướng chiến lược, kế hoạch kinh doanh; theo dõi về hoạt động của HĐQT, kết quả giám sát Ban Tổng Giám đốc theo quy định.

1.5 Danh sách các thành viên HĐQT có chứng chỉ đào tạo về quản trị Công ty và các thành viên HĐQT tham gia các chương trình về quản trị công ty trong năm

Không có.

Ban Kiểm soát

Ban Kiểm soát hoạt động độc lập, có vai trò kiểm tra và giảm sát để đảm bảo việc quản lý, điều hành của Hội đồng quản trị, Ban Điều hành là hợp lý, minh bạch, phù hợp với pháp luật, phù hợp với các Nghị quyết của ĐHDCĐ, vì lợi ích của cổ đông Công ty.

2.1 Thành viên và cơ cấu của Ban Kiểm soát

Thành viên Ban Kiểm soát Công ty NBB Nhiệm kỳ IV (2020-2025) gồm 03 thành viên, được lựa chọn là những người có đủ tiêu chuẩn, năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, kế toán, kiểm toán để thực hiện nhiệm vụ được giao, gồm:

STT	Thông tin về thành viên Ban Kiểm soát Nhiệm kỳ IV (2020-2025)
1	Bà Dương Quỳnh Điệpức vụ: Trưởng Ban Kiểm soátời gian bổ nhiệm: Đắc cử thành viên Ban Kiểm soát Công ty NBB tại ĐHĐC/D thường niên tổ chức ngày 12/05/2020 và được bầu giữ chức vụ Trưởng Ban Kiểm soát tại phiên hợp của BKS cùng ngày.ên môn: Thạc sĩ Tài chính và chứng chỉ CPA Australia.ác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác:1. Phó Giám đốc phòng Quản lý vốn Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII)2. Thành viên ĐHQT Công ty Cổ phần Du lịch Mekong – Mỹ Tho Tỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
2	Ông Lê Trung Hiếuức vụ: Thành viên Ban Kiểm soátời gian bổ nhiệm: Đắc cử thành viên Ban Kiểm soát Công ty NBB tại ĐHĐC/D thường niên tổ chức ngày 12/05/2020.ên môn: Thạc sĩ Quản lý Kinh doanh.ác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Giám đốc phòng Quản lý vốn Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII)ỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có
3	Bà Lê Thị Kiều Diễmức vụ: Thành viên Ban Kiểm soátời gian bổ nhiệm: Đắc cử thành viên Ban Kiểm soát Công ty NBB tại ĐHĐC/D thường niên tổ chức ngày 12/05/2020.ên môn: Cử nhân ngành Kế toán - Kiểm toánác chức vụ đang nắm tại các tổ chức khác: Không cóỷ lệ sở hữu cổ phần NBB: Không có

2.2 Hoạt động chính của Ban Kiểm soát

Trong năm 2024, Ban Kiểm soát đã thực thi các nhiệm vụ của mình khái quát như sau:

Đại diện Ban Kiểm soát tham gia đầy đủ các cuộc họp Hội đồng quản trị để đóng góp ý kiến về các chủ trương cơ cấu nhân sự, tái cấu trúc, định hướng và chiến lược kinh doanh của Công ty;

Xem xét tính minh bạch của quá trình công bố thông tin để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư; đồng thời đề xuất, đóng góp ý kiến với Hội đồng quản trị và Ban Điều hành nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của Công ty cũng như bảo vệ quyền lợi, lợi ích của cổ đông.

2.3 Báo cáo của Ban Kiểm soát trong năm tài chính 2024 tại Đại hội đồng cổ đông thường niên Kính thua Quý cổ đông Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy,

Trong năm 2024 vừa qua, BKS đã thay mặt quý cổ đông, thực hiện trách nhiệm giám sát đối với công tác quản trị và điều hành hoạt động kinh doanh của Công ty theo chức năng và quyền hạn quy định tại Điều lệ Công ty, các quy định của Luật Doanh nghiệp và quy chế hoạt động của công ty niêm yết.

Thay mặt Ban Kiểm soát, tôi xin báo cáo Đại hội các nội dung sau:

A. Kết quả thấm định và đánh giá của BKS về Báo cáo tài chính 2024:

Sau khi kiểm tra và thẩm định, Ban Kiểm soát thống nhất và đồng ý với các nội dung của Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2024 được kiểm toán bởi Công ty TNHH Kiểm toán Quốc tế - Thành viên Hãng Kiểm toán Quốc tế AGN International. Báo cáo tài chính đã phân ánh trung thực và chính xác trên các khía cạnh trọng yếu tình hình tài chính cũng như hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy tại thời điểm ngày 31/12/2024.

Về kết quả kinh doanh:

Năm 2024 đánh dấu bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản khi nhà nước đã ban hành và sửa đổi nhiều bộ luật, và quy định liên quan đến lĩnh vực bất động sản; trong đó 3 bộ luật lớn (bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai) lần lượt được ban hành và có hiệu lực sớm (từ tháng 8/2024) kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt trong pháp lý, cũng có lòng tin cho nhà đầu tư, qua đó cải thiện thanh khoản và khơi thông dòng vốn cho toàn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các cơ quan thực thi cần nhiều thời gian để cải tiến quy trình và bộ máy nhân sự phù hợp với các chính sách, quy định mới.

Trong bối cảnh đó, dù Ban Điều hành và toàn thể CBCNV Công ty đã tích cực, chủ động triển khai các kế hoạch và giải pháp kinh doanh, nhưng kết quả vẫn chưa đạt kỳ vọng. Năm 2024, lợi nhuận sau thuế dành cho cổ đông chỉ đạt khoảng 439 triệu đồng, chưa hoàn thành mục tiêu đã được Đại hội đồng cổ đông thường niên thông qua.

Hy vọng Nhà nước tiếp tục ban hành các hướng dẫn chi tiết, đảm bảo khung pháp lý rõ ràng, từ đó thúc đẩy sự phục hồi bền vững của thị trường.

Về cơ cấu tài sản, nguồn vốn:

Tổng tài sản của Công ty tăng hơn 12% so với cùng kỳ năm 2023 từ khoảng 6.910 tỷ đồng lên mức 7.754 tỷ đồng, chủ yếu do tăng giá trị các khoản hợp tác đầu tư các dự án khác như đã được HĐQT/ĐHĐCD thông qua trước đây và giá trị hàng tồn kho từ các chi phí đầu tư, phát triển các dự án hiện tại. Tỷ lệ Vốn chủ sở hữu/Tổng nợ phải trả hiện tại khoảng 31%.

B. Tình hình thực hiện pháp luật Nhà nước và thực hiện các quy định của Công ty và Nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông:

Trong năm 2024, Ban Kiểm soát đã cứ người tham gia đầy đủ các cuộc họp của HĐQT tuân thủ theo Điều lệ của NBB. BKS ghi nhận tính thần làm việc trách nhiệm và minh bạch của HĐQT và Ban Điều hành NBB đúng theo quy định của pháp luật, Điều lệ Công ty, cũng như Nghi quyết, Quyết định của ĐHĐCD.

C. Kiến nghị của BKS về tình hình hoạt động của Công ty:

Căn cứ vào những thành quả cũng như những tồn động trong hoạt động của Công ty, BKS có những kiến nghị sau:

Tăng cường hoạt động giám sát, kiểm tra các công ty thành viên và đối tác cũng như ở các dự án mà NBB có vốn đầu tư nhằm hạn chế các tại nạn có thể xảy ra và nếu trong trường hợp xảy ra tại nạn thì phải xử lý nhanh chóng, kịp thời để hạn chế thiệt hại.

Ban Điều hành cần chú trọng công tác IR hơn nữa để kịp thời thông báo đến cổ đông và các nhà đầu tư những tin tức mới nhất về tình hình hoạt động của Công ty, giúp cổ đông có cái nhìn toàn diện và sâu sắc về Công ty từ đó đưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn cũng như tránh được những tồn thất do thiếu nắm bắt kịp thời các thông tin.

Thay mặt BKS, kính chúc Công ty NBB ngày càng gặt hái nhiều thành công hơn nữa, đem lại lợi ích ngày càng nhiều cho quý vị cổ đông đã tin tưởng và gắn bó với Công ty trong suốt những năm vừa qua.

TM. BAN KIỂM SOÁT

DƯƠNG QUỶNH ĐIỆP

3 Các giao dịch, thù lao và các khoản lợi ích của Hội đồng quản trị, Ban Tổng Giám đốc và Ban kiểm soát

3.1 Lương, thưởng, thù lao, các khoản lợi ích

Công ty không trích thù lao Hội đồng quản trị và Ban Kiểm soát năm 2023 theo Nghị quyết Đại hội đồng cổ đồng số 48/NQ-ĐHĐCĐ thông qua ngày 24/04/2024. Trong năm 2024, Hội đồng quản trị và Ban Kiểm soát không nhận lương, thưởng và các khoản lợi ích khác.

Danh sách thành viên Hội đồng quản trị và Ban Kiểm soát nhiệm kỳ IV (2020-2025) được thông qua theo Nghị quyết Đại hội đồng cổ đồng thường niên năm tài chính 2019 số 21/NQ-ĐHĐCĐ tổ chức ngày 12/05/2020, Nghị quyết Đại hội đồng cổ đồng bắt thường năm 2020 số 59/NQ-ĐHĐCĐ tổ chức ngày 30/07/2020, Nghị quyết Đại hội đồng cổ đồng thường niên năm tài chính 2020 số 32/NQ-ĐHĐCĐ tổ chức ngày 23/04/2021, Nghị quyết Đại hội đồng cổ đồng bắt thường năm 2021 số 94/NQ-ĐHĐCĐ tổ chức ngày 14/12/2021 và Nghị quyết Đại hội đồng cổ đồng thường niên năm tài chính 2021 số 31/NQ-ĐHĐCĐ tổ chức ngày 26/04/2022.

STT	Họ và tên	Chức vụ
1	Ông Lưu Hải Ca	Chủ tịch HDQT – Thành viên HDQT không điều hành
2	Ông Lê Quốc Bình	Phó Chủ tịch HDQT thường trực - Thành viên HDQT không điều hành
3	Ông Nguyễn Bá Lân	Thành viên HDQT
4	Bà Nguyễn Quỳnh Hương	Thành viên HDQT không điều hành
5	Ông Nguyễn Văn Chính	Thành viên HDQT độc lập
6	Ông Phạm Thanh Vũ	Thành viên HDQT độc lập
7	Dương Quỳnh Điệp	Trường Ban Kiểm soát
8	Lê Trung Hiếu	Thành viên BKS
9	Lê Thị Kiều Diễm	Thành viên BKS
10	Phạm Phúc Lộc	Thư ký

Ban Tổng Giám đốc và Kế toán trưởng hưởng các quyền lợi tương tự các CBCNV khác: 12 tháng xét thưởng 1 lần, được thưởng khi có sáng kiến được công nhận mang lại lợi ích thiết thực cho Công ty. Ngoài lương và thưởng, Ban Tổng Giám đốc và Kế toán trưởng không nhận các khoản lợi ích nào khác.

STT	Họ và tên	Chức vụ	Thu nhập trong năm (VND)
1	Nguyễn Bá Lân	Tổng Giám đốc	1.163.636.000
2	Nguyễn Quý Bình	Phó Tổng Giám đốc	872.727.000
3	Nguyễn Văn Tý	Phó Tổng Giám đốc	916.364.000
4	Trương Lê Duy	Phó Tổng Giám đốc	166.956.522
5	Nguyễn Văn Minh	Kế toán trưởng	846.309.524

4.3 3.2 Giao dịch cổ phiếu của người nội bộ

STT	Người thực hiện giao dịch	Quan hệ với người nội bộ	Số cổ phiếu sở hữu đấu kỳ		Số cổ phiếu sở hữu cuối kỳ		Lý do tăng giảm (mua bản, chuyển đổi, thưởng)
			Số cổ phiếu	Tỷ lệ	Số cổ phiếu	Tỷ lệ
1	Lưu Hải Ca	Chủ tịch HĐQT	64.000	0,06%	0	0,00%	Bản cổ phiếu

Số lượng cổ phần sở hữu của Hội đồng quản trị, Ban Kiểm soát, Ban Tổng Giám đốc chất tại thời điểm ngày 31/12/2024.

STT	Họ tên	Chức vụ	Số lượng chứng khoán	Tỷ lệ sở hữu
1	Lưu Hải Ca	Chủ tịch HĐQT	-	-
2	Lê Quốc Bình	Phó Chủ tịch HĐQT thường trực	-	-
3	Nguyễn Quỳnh Hương	TV HĐQT không điều hành	19.200	0,02%
4	Nguyễn Văn Chính	TV HĐQT độc lập	-	-
5	Phạm Thanh Vũ	TV HĐQT độc lập	-	-
6	Nguyễn Bá Lân	TV HĐQT kiểm Tổng Giám đốc	-	-
7	Dương Quỳnh Điệp	Trường Ban Kiểm soát	-	-
8	Lê Trung Hiếu	Thành viên BKS	-	-
9	Lê Thị Kiều Điểm	Thành viên BKS	-	-
10	Nguyễn Quý Bình	Phó Tổng Giám đốc	-	-
11	Nguyễn Văn Tý	Phó Tổng Giám đốc	-	-
12	Trương Lê Duy	Phó Tổng Giám đốc	-	-
13	Nguyễn Văn Minh	Kế toán trường	-	-
TỔNG CỘNG			19.200	0,02%

3.3 Hợp đồng hoặc giao dịch với người nội bộ và các đối tượng khác

Thông tin về hợp đồng, hoặc giao dịch đã được ký kết hoặc đã được thực hiện trong năm với công ty, các công ty con, các công ty mà công ty nắm quyền kiểm soát của thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Ban Kiểm soát, Tổng Giám đốc, các cán bộ quản lý và những người liên quan tới các đối tượng nói trên:

STT	Bên liên quan	Nội dung giao dịch	Mối quan hệ
1	Công ty CPDT Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII)	Hợp đồng hợp tác kinh doanh	Ông Lê Quốc Bình - Phó Chủ tịch HĐQT thường trực Công ty NBB và là TGĐ Công ty CII. Bà Nguyễn Quỳnh Hương - Thành viên HĐQT không điều hành Công ty NBB và là Phó TGĐ Công ty CII. Ông Lưu Hải Ca - Chủ tịch HĐQT Công ty NBB và là Thành viên HĐQT Công ty CII.
2	Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm (KBTT)	Hợp đồng hợp tác đầu tư	Ông Lê Quốc Bình - Phó Chủ tịch HĐQT thường trực Công ty NBB và là Chủ tịch HĐTV Công ty KBTT.

STT	Bên liên quan	Nội dung giao dịch	Mối quan hệ
3	Công ty TNHH MTV Thương mại và Đầu tư CII (CII Invest)	Nhận chuyển nhượng các khoản hợp tác, Hợp đồng hợp tác đầu tư, Hợp đồng hợp tác kinh doanh	Ông Trương Lê Duy – Phó TGH Công ty NBB và là TGH Công ty CII Invest.

3.4 Đánh giá việc thực hiện các quy định về quản trị công ty

Tuân thủ theo quy định.

VI BÁO CÁO TÀI CHÍNH

Ý kiến kiểm toán

Theo ý kiến của chúng tôi, Báo cáo tài chính hợp nhất đã phản ánh trung thực và hợp lý, trên các khía cạnh trọng yếu, tình hình tài chính hợp nhất của Công ty tại ngày 31 tháng 12 năm 2024, cũng như kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và tình hình lưu chuyển tiền tệ hợp nhất cho năm tài chính kết thúc cùng ngày, phù hợp với chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các quy định pháp lý có liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất.

2 Báo cáo tài chính được kiểm toán

BÁO CÁO CỦA BAN TỔNG GIÁM ĐỐC

Ban Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (sau đây gọi tắt là “Công ty”) đệ trình báo cáo này cùng với báo cáo tại chính hợp nhất của Công ty cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024.

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ, BAN KIỂM SOÁT VÀ BAN TỔNG GIÁM ĐỐC

Các thành viên của Hội đồng Quản trị, Ban Kiểm soát và Ban Tổng Giám đốc Công ty trong năm và đến ngày lập báo cáo này gồm:

Hội đồng Quản tri

Ông Lưu Hải Ca

Chủ tịch

Ông Lê Quốc Bình

Bà Nguyễn Quỳnh Hương

Thành viên

Ông Nguyên Bá Lân

Thành viên

Ông Nguyễn Văn Chính

Ông Phạm Thanh Vũ

Thành viên độc lập

Ban Kiểm soát

Bà Dương Quỳnh Điệp

Trường ban

Ông Lê Trung Hiếu

Thành viên

Bà Lê Thị Kiều Diễm

Thành viên

Ban Tổng Giám đốc

Ông Nguyễn Bá Lân	Tổng Giám đốc
Ông Nguyễn Quý Bình	Phó Tổng Giám đốc
Ông Nguyễn Văn Tý	Phó Tổng Giám đốc
Ông Trương Lê Duy	Phó Tổng Giám đốc (bộ nhiệm ngày 14 tháng 7 năm 2024)

BÁO CÁO CỦA BAN TỔNG GIÁM ĐỐC (tiếp theo)

Người đại diện theo pháp luật

Người đại diện theo pháp luật của Công ty trong năm và đến ngày lập báo cáo này bao gồm: Ông Nguyễn Bá Lân Tổng Giám đốc

Ông Lưu Hải Ca Chủ tịch HĐQT (từ ngày 16 tháng 5 năm 2024 đến ngày 17 tháng 12 năm 2024)

KIỆM TOÁN VIÊN

Báo cáo tài chính hợp nhất cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024 của Công ty được kiểm toán bởi Công ty TNHH Kiểm toán Quốc tế - Thành viên Hãng Kiểm toán Quốc tế AGN International.

TRÁCH NHỊM CỦA BAN TỔNG GIÁM ĐỐC

Ban Tổng Giám đốc Công ty có trách nhiệm lập báo cáo tài chính hợp nhất phần ánh một cách trung thực và hợp lý tình hình tài chính hợp nhất của Công ty tại ngày 31 tháng 12 năm 2024, cũng như kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và tình hình lưu chuyển tiền tệ hợp nhất cho năm tài chính kết thúc cùng ngày, phù hợp với chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các quy định pháp lý có liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất. Trong việc lập các báo cáo tài chính hợp nhất này, Ban Tổng Giám đốc được yêu cầu phải:

Lựa chọn các chính sách kế toán thích hợp và áp dụng các chính sách đó một cách nhất quán;

Đưa ra các xét đoán và ước tính một cách hợp lý và thân trọng;

Nêu rõ các nguyên tắc kế toán thích hợp có được tuân thủ hay không, có những áp dụng sai lệch trọng yếu cần được công bố và giải thích trong báo cáo tài chính hợp nhất hay không;

Lập báo cáo tài chính hợp nhất trên cơ sở hoạt động liên tục trù trường hợp không thể cho rằng Công ty sẽ tiếp tục hoạt động kinh doanh; và

Thiết kế và thực hiện hệ thống kiểm soát nội bộ một cách hữu hiệu cho mục đích lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất hợp lý nhằm hạn chế rủi ro và gian lận.

Ban Tổng Giám đốc Công ty chịu trách nhiệm đảm bảo rằng số kế toán được ghi chép một cách phù hợp để phân ánh một cách hợp lý tình hình tài chính hợp nhất của Công ty ở bất kỳ thời điểm nào và đảm bảo rằng báo cáo tài chính hợp nhất tuân thủ chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các quy định pháp lý có liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất. Ban Tổng Giám đốc cũng chịu trách nhiệm đảm bảo an toàn cho tài sản của Công ty và thực hiện các biện pháp thích hợp để ngăn chặn và phát hiện các hành vi gian lận và sai phạm khác.

Ban Tổng Giám đốc xác nhận rằng Công ty đã tuân thủ các yêu cầu nêu trên trong việc lập báo cáo tài chính hợp nhất.

Thay mặt và đại diện cho Ban Tổng Giám đốc,

Nguyễn Bá Lân

Tổng Giám đốc

TP. Hồ Chí Minh, ngày 06 tháng 3 năm 2025

Số: 2059/2025/BCKT-ICPA.SG

BÁO CÁO KIỂM TOÁN ĐỘC LẬP

Kính gửi: Quý Cổ đông Hội đồng Quản trị và Ban Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

Chúng tôi đã kiểm toán báo cáo tài chính hợp nhất kèm theo của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (sau đây gọi tắt là "Công ty"), được lập ngày 06 tháng 3 năm 2025, từ trang 5 đến trang 55, bao gồm Bảng cân đối kế toán hợp nhất tại ngày 31 tháng 12 năm 2024, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất, Báo cáo lưu chuyên tiền tệ hợp nhất cho năm tài chính kết thúc cùng ngày và Bản thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất.

Trách nhiệm của Ban Tổng Giám đốc

Ban Tổng Giám đốc Công ty chịu trách nhiệm lập và trình bày trung thực và hợp lý báo cáo tài chính hợp nhất theo chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các quy định pháp lý có liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất và chịu trách nhiệm về kiểm soát nội bộ mà Ban Tổng Giám đốc xác định là cần thiết để đảm bảo việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất không có sai sót trọng yếu do gian lận hoặc nhằm lẫn.

Trách nhiệm của Kiểm toán viên

Trách nhiệm của chúng tôi là đưa ra ý kiến về báo cáo tài chính hợp nhất dựa trên kết quả của cuộc kiểm toán. Chúng tôi đã tiến hành kiểm toán theo các chuẩn mực kiểm toán Việt Nam. Các chuẩn mực này yêu cầu chúng tôi tuân thủ chuẩn mực và các quy định về đạo đức nghề nghiệp, lập kế hoạch và thực hiện cuộc kiểm toán để đạt được sự đảm bảo hợp lý về việc liệu báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty có còn sai sót trọng yếu hay không.

Công việc kiểm toán bao gồm thực hiện các thủ tục nhằm thu thập các bằng chứng kiểm toán về các số liệu và thuyết minh trên báo cáo tài chính hợp nhất. Các thủ tục kiểm toán được lựa chọn dựa trên xét đoán của kiểm toán viên, bao gồm đánh giá rũi ro có sai sót trọng yếu trong báo cáo tài chính hợp nhất do gian lận hoặc nhằm lẫn. Khi thực hiện đánh giá các rũi ro này, kiểm toán viên đã xem xét kiểm soát nội bộ của Công ty liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất trung thực, hợp lý nhằm thiết kế các thủ tục kiểm toán phù hợp với tình hình thực tế, tuy nhiên không nhằm mục đích đưa ra ý kiến về hiệu quả của kiểm soát nội bộ của Công ty. Công việc kiểm toán cũng bao gồm đánh giá tính thích hợp của các chính sách kế toán được áp dụng và tính hợp lý của các ước tính kế toán của Ban Tổng Giám đốc cũng như đánh giá việc trình bày tổng thể báo cáo tài chính hợp nhất.

Chúng tôi tin tưởng rằng các bằng chứng kiểm toán mà chúng tôi đã thu thập được là đầy đủ và thích hợp làm cơ sở cho ý kiến kiểm toán của chúng tôi.

Ý kiến của Kiểm toán viên

Theo ý kiến của chúng tôi, Báo cáo tài chính hợp nhất đã phản ánh trung thực và hợp lý, trên các khía cạnh trọng yếu, tình hình tài chính hợp nhất của Công ty tại ngày 31 tháng 12 năm 2024, cũng như kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và tình hình lưu chuyển tiền tệ hợp nhất cho năm tài chính kết thúc cùng ngày, phù hợp với chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các quy định pháp lý có liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất.

BÁO CÁO KIỂM TOÁN ĐỘC LẬP (tiếp theo)

Vấn đề cần nhấn mạnh

Chúng tôi xin lưu ý đến vấn đề được trình bày tại Thuyết minh VII.5 của báo cáo tài chính hợp nhất thế hiện rằng, Công ty đã sử dụng các thông tin sẵn có và các giả định đề ước tính chi phí tiền sử dụng đất của hai dự án khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside và City Gate Towers, với giá trị lần lượt là 201 tỷ đồng và 120 tỷ đồng. Đến ngày lập Báo cáo tài chính hợp nhất này, Công ty vẫn chưa quyết toán được tiền sử dụng đất để nộp vào ngân sách Nhà nước. Do vậy, chi phí tiền sử dụng đất liên quan đến các dự án này có thể chênh lệch so với các giá trị ước tính mà Công ty đã ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất các kỳ trước.

Ý kiến kiểm toán của chúng tôi không liên quan đến các vấn đề cần nhận mạnh này.

Phó Giám đốc Chi nhánh

Giấy chứng nhận đăng ký hành nghề

kiểm toán số 2178-2023-072-1

Thay mặt và đại diện cho CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN QUỐC TẾ CHI NHÁNH SÀI GÒN

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 06 tháng 3 năm 2025

Phạm Thị Toan

Kiểm toán viên

Giấy chứng nhận đăng ký hành nghề

kiểm toán số 2767-2024-072-1

BẰNG CÂN ĐỐI KỆ TOÁN HỢP NHẤT Tại ngày 31 tháng 12 năm 2024

		Mã số	Thuyết minh	Đơn vị: VND
	TÀI SĂN	Mã số	Thuyết minh	31/12/2024	01/01/2024
A.	TÀI SĂN NGẤN HẠN	100		3.389.657.485.670	2.680.822.497.187
I.	Tiền và các khoản tương đương tiền	110	V.1	33.130.364.876	15.804.716.334
1.	Tiền	111		4.550.364.876	15.714.716.334
2.	Các khoản tương đương tiền	112		28.580.000.000	90.000.000
II.	Đầu tư tài chính ngắn hạn	120		9.000.000.000	-
	Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn	123	V.2	9.000.000.000	-
III.	Các khoản phải thu ngắn hạn	130		1.344.674.990.862	1.034.923.625.981
1.	Phải thu ngắn hạn của khách hàng	131	V.3	309.659.600.391	360.409.156.665
2.	Trả trước cho người bán ngắn hạn	132	V.4	352.882.254.965	361.090.173.238
3.	Phải thu về cho vay ngắn hạn	135	V.5	348.487.685.000	2.300.000.000
4.	Phải thu ngắn hạn khác	136	V.6	404.650.751.128	380.489.764.772
5.	Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi	137	V.7	(71.005.300.622)	(69.365.468.694)
IV.	Hàng tồn kho	140	V.8	1.932.148.120.147	1.578.459.559.282
1.	Hàng tồn kho	141		1.932.148.120.147	1.578.459.559.282
V.	Tài sản ngắn hạn khác	150		70.704.009.785	51.634.595.590
1.	Chi phí trả trước ngắn hạn	151	V.9	471.156.286	16.669.391
2.	Thuế GTGT được khấu trừ	152		69.832.762.961	51.547.210.418
3.	Thuế và các khoản phải thu
	Nhà nước	153	V.19	400.090.538	70.715.781

BẰNG CÂN ĐỐI KỆ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo) Tại ngày 31 tháng 12 năm 2024

Đơn vị: VND

	TÀI SĂN	Mã số	Thuyết minh	31/12/2024	01/01/2024
B.	TÀI SĂN DÀI HĂN	200		4.363.901.325.061	4.229.309.633.826
I.	Các khoản phải thu dài hạn	210		2.008.206.323.629	2.032.074.039.629
1.	Phải thu dài hạn khác	216	V.6	2.008.206.323.629	2.032.074.039.629
II.	Tài sản cố định	220		217.601.942.685	221.874.005.981
1.	Tài sản cố định hữu hình	221	V.10	186.224.114.699	190.496.177.995
	- Nguyên giá	222		252.739.545.688	273.719.819.022
	- Giá trị hao mòn lũy kế	223		(66.515.430.989)	(83.223.641.027)
2.	Tài sản cố định vô hình	227	V.11	31.377.827.986	31.377.827.986
	- Nguyên giá	228		31.746.927.986	31.746.927.986
	- Giá trị hao mòn lũy kế	229		(369.100.000)	(369.100.000)
III.	Bắt động sản đầu tư	230	V.12	24.015.925.922	9.487.563.482
	- Nguyên giá	231		30.103.487.556	14.719.606.029
	- Giá trị hao mòn lũy kế	232		(6.087.561.634)	(5.232.042.547)
IV.	Tài sản dở dang dài hạn	240		1.795.748.506.865	1.653.623.647.376
1.	Chỉ phí xây dựng cơ bản dở dang	242	V.13	1.795.748.506.865	1.653.623.647.376
V.	Đầu tư tài chính dài hạn	250	V.14	36.550.000.000	36.550.000.000
1.	Đầu tư góp vốn vào đơn vị khác	253		38.550.000.000	38.550.000.000
2.	Dự phòng đầu tư tài chính dài hạn	254		(2.000.000.000)	(2.000.000.000)
VI.	Tải sản dài hạn khác	260		281.778.625.960	275.700.377.358
1.	Chỉ phí trả trước dài hạn	261	V.9	242.145.381.517	231.457.692.497
2.	Tải sản thuế thu nhập hoãn lại	262	V.15	5.633.244.443	6.242.684.861
3.	Lợi thế thương mại	269	V.16	34.000.000.000	38.000.000.000
TỔNG CỘNG TẠI SẦN(270 = 100 + 200)		270		7.753.558.810.731	6.910.132.131.013

BẰNG CÂN ĐỐI KỆ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo) Tại ngày 31 tháng 12 năm 2024

	NGUỒN VỐN	Mã số	Thuyết minh	31/12/2024	Đơn vị: VND
C.	NỢ PHẬI TRẢ	300		5.935.636.943.452	5.089.477.676.732
I.	Nợ ngắn hạn	310		2.572.141.469.918	2.244.732.416.752
1.	Phải trả người bán ngắn hạn	311	V.17	95.999.432.631	130.532.484.607
2.	Người mua trả tiền trước ngắn hạn	312	V.18	42.736.350.951	51.407.978.226
3.	Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước	313	V.19	24.390.003.721	73.316.133.969
4.	Phải trả người lao động	314		3.902.508.660	3.646.829.655
5.	Chỉ phí phải trả ngắn hạn	315	V.20	46.025.728.465	57.676.240.911
6.	Phải trả ngắn hạn khác	319	V.21	317.035.848.703	500.455.429.113
7.	Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn	320	V.22	1.717.574.769.845	1.101.012.692.962
8.	Dự phòng phải trả ngắn hạn	321	V.23	322.879.240.867	322.879.240.867
9.	Quỹ khen thưởng, phúc lợi	322	V.24	1.597.586.075	3.805.386.442
II.	Nợ dài hạn	330		3.363.495.473.534	2.844.745.259.980
1.	Phải trả dài hạn khác	337	V.21	644.567.394.731	301.454.445.765
2.	Vay và nợ thuê tài chính dài hạn	338	V.22	2.713.930.000.000	2.539.396.000.000
3.	Thuế thu nhập hoãn lại phải trả	341	V.15	4.998.078.803	786.852.028
4.	Dự phòng phải trả dài hạn	342	V.23	-	3.107.962.187
D.	VỐN CHỦ SỐ HỮU	400		1.817.921.867.279	1.820.654.454.281
I.	Vốn chủ sở hữu	410	V.25	1.817.921.867.279	1.820.654.454.281
1.	Vốn góp của chủ sở hữu	411		1.004.756.560.000	1.004.756.560.000
	- Cổ phiếu phổ thông có quyền biểu quyết	411a		1.004.756.560.000	1.004.756.560.000
2.	Thăng dư vốn cổ phần	412		207.059.165.444	207.059.165.444
3.	Cổ phiếu quỹ	415		(7.087.077.763)	(7.087.077.763)
4.	Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối	421		607.813.431.986	610.213.583.599
	- Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lũy kế đến cuối năm trước	421a		607.048.469.409	608.305.839.876
	- Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối năm nay	421b		764.962.577	1.907.743.723
5.	Lợi ích cổ đồng không kiểm soát	429		5.379.787.612	5.712.223.001
TỔNG CỘNG NGƯỜN VỐN (440 = 300 + 400)		440		7.753.558.810.731	6.910.132.131.013

Nguyễn Trần Phương Uyên

Người lập biểu

Nguyễn Văn Minh Kế toán trưởng

Nguyễn Bá Lân Tổng Giám đốc

Ngày 06 tháng 3 năm 2025

BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH HỘP NHẤT Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

CHI TIÊU	Mã số	Thuyết minh	2024	Don vị: VND 2023
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ	01	VI.1	64.726.492.360	293.035.706.646
2. Các khoản giảm trừ doanh thu	02		-	-
3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ (10 = 01 - 02)	10		64.726.492.360	293.035.706.646
4. Giá vốn hàng bán	11	VI.2	42.234.364.666	188.456.424.710
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ (20 = 10 - 11)	20		22.492.127.694	104.579.281.936
6. Doanh thu hoạt động tài chính	21	VI.3	315.549.288.706	353.051.313.410
7. Chi phí tài chính	22	VI.4	254.979.071.355	322.759.563.812
- Trong đó: Chi phí lãi vay	23		252.235.083.079	263.149.412.401
8. Chi phí bán hàng	25	VI.5	1.340.167.949	1.329.151.640
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp	26	VI.6	17.295.058.754	49.065.991.283
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh
[30 = 20 + (21 - 22) - (25 + 26)]	30		64.427.118.342	84.475.888.611
11. Thu nhập khác	31	VI.7	6.797.487.523	18.248.031.900
12. Chi phí khác	32	VI.8	56.320.127.362	66.754.015.205
13. Lỗ khác (40 = 31 - 32)	40		(49.522.639.839)	(48.505.983.305)
14. Lợi nhuận kế toán trước thuế (50 = 30 + 40)	50		14.904.478.503	35.969.905.306
15. Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành	51	VI.9	9.644.879.722	35.770.738.973
16. Thu nhập thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại	52	VI.14	4.820.667.193	(886.598.441)
17. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp (60 = 50 - 51 - 52)	60		438.931.588	1.085.764.774
18. Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ	61		764.962.577	1.907.743.723
19. (Lỗ)/Lợi nhuận sau thuế của cổ đông không kiểm soát	62		(326.030.989)	(821.978.949)
20. Lãi cơ bản trên cổ phiếu	70	VI.10	7	19

Nguyễn Trần Phương Uyên

Người lập biểu

Nguyễn Văn Minh Kế toán trưởng

Nguyễn Bá Lân Tổng Giám đốc

Ngày 06 tháng 3 năm 2025

BÁO CÁO LƯỢU CHUYỄN TIỀN TỐ HỢP NHẤT (Theo phương pháp gián tiếp) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

Đơn vị: VND

CHI TIEU	S0	2024	2023
I.	LUỖU CHUYẾN TIẾN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
1.	Lợi nhuận trước thuế	01	14.904.478.503
2.	Điều chỉnh cho các khoản
	Khẩu hao TSCD, BDSDT và phân bổ
	lợi thế thương mại	02	12.281.481.141
	Các khoản dự phòng	03	1.639.831.928
	Lãi từ hoạt động đầu tư	05	(301.459.164.914)
	Chỉ phí lãi vay	06	249.317.806.482
3.	(Lỗ)/Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước thay đổi vốn lưu động	08	(23.315.566.860)
	Giảm các khoản phải thu	09	83.551.235.853
	Tăng hàng tồn kho	10	(314.291.109.185)
	Giảm các khoản phải trả (không kể lãi vay phải trả, thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp)	11	(102.868.490.475)
	Tăng chi phí trả trước	12	(11.142.175.915)
	Tiền lãi vay đã trả	14	(306.416.699.958)
	Thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp	15	(24.937.895.062)
	Tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh	17	(5.379.318.957)
	Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh	20	(704.800.020.559)
II.	LUỖU CHUYẾN TIẾN TỪ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TỪ
1.	Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCD và các tài sản dài hạn khác	21	(7.977.820.622)
2.	Tiền thư từ thanh lý, nhượng bán TSCD và các tài sản dài hạn khác	22	6.212.206.406
3.	Tiền chi cho vay, mua các công cụ nợ của đơn vị khác	23	(886.266.872.221)
4.	Tiền thư hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác	24	536.104.137.400
5.	Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác	25	-
6.	Tiền thư hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác	26	3.800.000.000
7.	Tiền thư lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia	27	245.653.348.037
	Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư	30	(102.475.001.000)

BÁO CÁO LƯỢ CHUYỀN TIỀN TỐ HỢP NHẤT (tiếp theo)

(Theo phương pháp gián tiếp)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

Đơn vị: VND

CHỈ TIÊU

Mã số

2024

2023

III.	LUỔ CHUYẾN TIẾN TỪ HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH
1.	Tiền thu tử đi vay	33	2.663.450.237.091	2.899.446.155.133
2.	Tiền trả nợ gốc vay	34	(1.838.849.566.990)	(2.137.415.187.774)
	Lưu chuyển tiền thuần tử hoạt động tài chính	40	824.600.670.101	762.030.967.359
	Lưu chuyển tiền thuần trong năm (50 = 20 + 30 + 40)	50	17.325.648.542	3.656.467.981
	Tiền và tương đương tiền đầu năm	60	15.804.716.334	12.148.248.353
	Tiền và tương đương tiền cuối năm (70 = 50 + 60)	70	33.130.364.876	15.804.716.334

Nguyễn Trần Phương Uyên

Người lập biểu

Nguyễn Văn Minh Kế toán trưởng

Nguyễn Bá Lân Tổng Giám đốc

Ngày 06 tháng 3 năm 2025

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

I. THÔNG TIN KHÁI QUÁT

Hình thức sở hữu vốn

Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (sau đây gọi tắt là “Công ty”) là công ty cổ phần, được thành lập và hoạt động theo Giấy chúng nhận đăng ký kinh doanh số 4103003556 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 04 tháng 7 năm 2005 và được cấp nhất thay đổi lần thứ 19 ngày 18 tháng 12 năm 2024 về việc thay đổi thông tin người đại diện pháp luật của Công ty.

Vốn điều lệ của Công ty là 1.004.756.560.000 đồng, được chia thành 100.475.656 cổ phần bằng nhau, mệnh giá một cổ phần là 10.000 đồng.

Công ty mẹ của Công ty là Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (“CII”), trụ sở chính tại Tầng 12, 152 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Tỷ lệ sở hữu của Công ty mẹ là 63,05% trong đó sở hữu trực tiếp 45,90% và sở hữu gián tiếp 17,15% thông qua Công ty TNHH MTV Thương mại và Đầu tư CII (một công ty do CII sở hữu 100%).

Trụ sở chính của Công ty toa lạc tại tòa nhà CII Tower, 152 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

Cổ phiếu của Công ty hiện đang niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, mã cổ phiếu: NBB.

Tên giao dịch bằng tiếng Anh của Công ty: 577 Investment Corporation.

Tổng số nhân viên của Công ty và các công ty con tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 và tại ngày 01 tháng 01 năm 2024 lần lượt là 113 người và 152 người.

Lĩnh vực kinh doanh

Lĩnh vực kinh doanh của Công ty là kinh doanh bất động sản.

Ngành nghề kinh doanh

Ngành nghề kinh doanh của Công ty và các công ty con là đầu tư và kinh doanh bất động sản, xây dựng công trình giao thông, công trình dân dụng, đầu tư, kinh doanh cơ sở hạ tầng đô thị, khai thác và chế biến khoáng sản.

Hoạt động chính

Hoạt động chính của Công ty và các công ty con trong năm là triển khai các hoạt động hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đầu tư và phát triển, kinh doanh các dự án bắt động sản, xây dựng công trình dân dụng, khai thác và chế biến khoáng sản.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

I. THÔNG TIN KHÁI QUÁT (tiếp theo)

Chu kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường

Chu kỳ sản xuất kinh doanh của hoạt động đều tư và kinh doanh bất động sản của Công ty bắt đầu từ thời điểm xin giấy phép đấu tư, thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ bản cho đến thời điểm hoàn thiện. Do vậy, chu kỳ sản xuất kinh doanh của hoạt động này ước tính trong vòng từ 24 tháng đến 60 tháng.

Chu kỳ sản xuất kinh doanh của các hoạt động khác của Công ty thông thường được thực hiện trong thời gian không quá 12 tháng.

Đặc điểm hoạt động trong năm ảnh hưởng đến báo cáo tài chính hợp nhất

Vào ngày 18 tháng 3 năm 2024, CII đã mua thêm cổ phiếu của Công ty, nâng tỷ lệ sở hữu lên 51,63%. Công ty đã chuyển từ công ty liên kết thành công ty con của CII kể từ ngày này.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

I. THÔNG TIN KHÁI QUÁT (tiếp theo)

Cấu trúc doanh nghiệp

Công ty đang đầu tư vào các công ty con và công ty liên kết như sau:

Tên công ty	31/12/2024		01/01/2024		Nơi thành lập và hoạt động	Hoạt động chính
	Tỷ lệ lợi ích	Tỷ lệ biểu quyết nắm giữ	Tỷ lệ lợi ích	Tỷ lệ biểu quyết nắm giữ
	(%)	(%)	(%)	(%)
Các công ty con
1. Công ty TNHH MTV NBB Quảng Ngãi	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	Tình Quảng Ngãi	Khai thác khoáng sản, sản xuất đá, xây dựng
2. Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ – Sản xuất Hùng Thanh	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	TP. Hồ Chí Minh	Kinh doanh bất động sản
3. Công ty Cổ phần Đầu tư Khoáng sản Quảng Ngãi	90,00%	90,00%	90,00%	90,00%	Tình Quảng Ngãi	Khai thác đá, cát, sỏi, đất sét
4. Công ty TNHH Hương Trà	99,00%	99,00%	99,00%	99,00%	Tình Quảng Ngãi	Quản lý điều hành và kinh doanh Mô nước khoáng Trà Bồng
Công ty liên doanh, liên kết
1. Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Tam Phú	49,00%	49,00%	49,00%	49,00%	Tình Quảng Nam	Kinh doanh bất động sản

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

I. THÔNG TIN KHÁI QUÁT (tiếp theo)

Các chi nhánh hạch toán phụ thuộc của Công ty bao gồm:

Chi nhánh Bình Thuận, đăng ký tại Tổ 2, Thôn Phước Hải, Xã Tân Phước, Thị xã Lagi, Tỉnh Bình Thuận.

Chi nhánh Tây Nam, đăng ký tại 444 đường Ninh Bình, Khu dân cư Phường 2, Thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.

Chi nhánh Miền Bắc, đăng ký tại Tầng 2, Biệt thự A29, Lô BT-A3, Khu biệt thụ Đòi Thủy Sản, Khu 9B, Phường Bãi Cháy, Thành phố Hà Long, Tỉnh Quảng Ninh.

Chỉ nhánh Quảng Ngãi, đăng ký tại 364 Võ Nguyên Giáp, Phường Trương Quang Trọng, Thành phố Quảng Ngãi, Tỉnh Quảng Ngãi.

Thuyết minh về khả năng so sánh thông tin trên báo cáo tài chính hợp nhất

Ban Tổng Giám đốc Công ty đảm bảo đã tuân thủ yêu cầu của các Chuẩn mực kế toán Việt Nam, Chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam được ban hành theo Thông tư số 200/2014/TT-BTC (“Thông tư 200”) ngày 22 tháng 12 năm 2014 của Bộ Tài chính, Thông tư số 53/2016/TT-BTC ngày 21 tháng 03 năm 2016 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 200/2014/TT-BTC; Thông tư số 202/2014/TT-BTC (“Thông tư 202”) ngày 22 tháng 12 năm 2014 hướng dẫn phương pháp lập và trình bày Báo cáo tài chính hợp nhất, cũng như các thông tư hướng dẫn thực hiện chuẩn mực kế toán của Bộ Tài chính trong việc lập Báo cáo tài chính hợp nhất. Do đó, thông tin và số liệu trình bày trên Báo cáo tài chính hợp nhất là có thể so sánh được.

II. CỔ SỐ LẬP BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT VÀ NĂM TÀI CHÍNH

Co sở lập báo cáo tài chính hợp nhất

Báo cáo tài chính hợp nhất kèm theo được trình bày bằng Đồng Việt Nam (VND), theo nguyên tắc giá gốc và phù hợp với chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các quy định pháp lý có liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất.

Báo cáo tài chính hợp nhất kèm theo không nhằm phản ánh tình hình tải chính hợp nhất, kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và tình hình lưu chuyển tiền tệ hợp nhất theo các nguyên tắc và thông lệ kế toán được chấp nhận chung tại các nước khác ngoài Việt Nam.

Năm tài chính

Năm tài chính của Công ty bắt đầu từ ngày 01 tháng 01 và kết thúc vào ngày 31 tháng 12 hàng năm.

III. CHUẦN MỤC VÀ CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN ÁP DỰNG

Ban Tổng Giám đốc Công ty đảm bảo đã tuân thủ yêu cầu của các chuẩn mực kế toán Việt Nam, Chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam ban hành theo Thông tư số 200/2014/TT-BTC (“Thông tư 200”) ngày 22 tháng 12 năm 2014 hướng dẫn Chế độ Kế toán cho doanh nghiệp và Thông tư số 53/2016/TT-BTC ngày 21/03/2016 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 200/2014/TT-BTC; Thông tư số 202/2014/TT-BTC (“Thông tư 202”) ngày 22 tháng 12 năm 2014 hướng dẫn phương pháp lập và trình bày Báo cáo tài chính hợp nhất, cũng như các thông tư hướng dẫn thực hiện chuẩn mực kế toán của Bộ Tài chính trong việc lập Báo cáo tài chính hợp nhất.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KÊ TOÁN CHỦ YÊU

Sau đây là các chính sách kế toán chủ yếu được Công ty áp dụng trong việc lập báo cáo tài chính hợp nhất:

Uớc tính kế toán

Việc lập báo cáo tài chính hợp nhất tuân thủ theo chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các quy định pháp lý có liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính hợp nhất yêu cầu Ban Tổng Giám đốc phải có những ước tính và giả định ảnh hưởng đến số liệu báo cáo về công nợ, tài sản và việc trình bày các khoản công nợ và tài sản tiềm tàng tại ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất cũng như các số liệu báo cáo về doanh thu và chi phí trong suốt năm tài chính. Mặc dù các ước tính kế toán được lập bằng tất cả sự hiểu biết của Ban Tổng Giám đốc, số thực tế phát sinh có thể khác với các ước tính, giả định đặt ra.

Co sở hợp nhất báo cáo tài chính

Báo cáo tài chính hợp nhất bao gồm báo cáo tài chính của Công ty và báo cáo tài chính của các công ty do Công ty kiểm soát (các công ty con) được lập cho cùng kỳ kế toán. Việc kiểm soát này đạt được khi Công ty có khả năng kiểm soát các chính sách tài chính và hoạt động của các công ty nhận đầu tư nhằm thu được lợi ích tù hoạt động của các công ty này.

Kết quả hoạt động kinh doanh của các công ty con được mua lại hoặc bán đi trong năm được trình bày trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất từ ngày mua hoặc cho đến ngày bán khoản đầu tư ở công ty con đó.

Trong trường hợp cần thiết, báo cáo tài chính của các công ty con được điều chỉnh để các chính sách kế toán được áp dụng tại Công ty và các công ty con là giống nhau.

Tất cả các nghiệp vụ và số dư giữa các công ty trong cùng tập đoàn được loại bỏ khi hợp nhất báo cáo tài chính.

Lợi ích của cổ đông không kiểm soát trong tài sản thuần của công ty con hợp nhất được xác định là một chi tiêu riêng biệt tách khỏi phần vốn chủ sở hữu của cổ đông của công ty mẹ. Lợi ích của cổ đông không kiểm soát bao gồm giá trị các lợi ích của cổ đông không kiểm soát tại ngày hợp nhất kinh doanh ban đầu (chi tiết xem nội dung trình bày dưới đây) và phần lợi ích của cổ đông không kiểm soát trong sự biến động của tổng vốn chủ sở hữu kế từ ngày hợp nhất kinh doanh. Các khoản lỗ phát sinh tại công ty con phải được phân bổ tương ứng với phần sở hữu của cổ đông không kiểm soát, kế cả trường hợp số lỗ đó lớn hơn phần sở hữu của cổ đông không kiểm soát trong tài sản thuần của công ty con.

Hợp nhất kinh doanh

Tài sản, công nợ và công nợ tiêm tàng của công ty con được xác định theo giá trị hợp lý tại ngày mua công ty con. Bất kỳ khoản phụ trội nào giữa giá mua và tổng giá trị hợp lý của tài sản thuần được mua được ghi nhận là lợi thế thương mại. Bất kỳ khoản thiểu hụt nào giữa giá mua và tổng giá trị hợp lý của tài sản thuần được mua được ghi nhận vào kết quả hoạt động kinh doanh của năm tài chính phát sinh hoạt động mua công ty con.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Hợp nhất kinh doanh (tiếp theo)

Lợi ích của cổ đông không kiểm soát tại ngày hợp nhất kinh doanh ban đầu được xác định trên cơ sở tỷ lệ của cổ đông không kiểm soát trong tổng giá trị hợp lý của tài sản, công nợ và công nợ tiêm tàng được ghi nhận.

Ảnh hưởng của các giao dịch làm thay đổi tỷ lệ sở hữu của Công ty trong các công ty con nhưng không làm mất đi quyền kiểm soát được ghi nhận trực tiếp vào lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên bảng cân đối kế toán hợp nhất.

Đầu tư vào công ty liên kết

Công ty liên kết là một công ty mà Công ty có ảnh hưởng đáng kể nhưng không phải là công ty con hay công ty liên doanh của Công ty. Anh hướng đáng kể thể hiện ở quyền tham gia vào việc đưa ra các quyết định về chính sách tài chính và hoạt động của bên nhận đâu tự nhưng không có ảnh hưởng về mặt kiểm soát hoặc đồng kiểm soát những chính sách này.

Công ty áp dụng phương pháp vốn chủ sở hữu để trình bày khoản đậu tư vào công ty liên kết trong báo cáo tài chính hợp nhất. Theo đó, các khoản đậu tư vào công ty liên kết được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và sau đó giá trị ghi số được điều chỉnh theo những thay đổi trong phần sở hữu của Công ty trong lãi hoặc lỗ của bên được đậu tư sau ngày đầu tư. Các khoản được chia từ bên được đậu tư phải hạch toán giảm giá trị ghi số của khoản đậu tư. Việc điều chỉnh giá trị ghi số cũng phải thực hiện khi lợi ích của nhà đậu tư thay đổi phát sinh từ các khoản thu nhập được ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu của bên được đậu tư, như việc đánh giá lại tài sản cổ định, chênh lệch tỷ giá do chuyển đổi báo cáo tài chính.

Khi phần sở hữu của nhà đầu tư trong khoản lỗ của công ty liên kết bằng hoặc vượt quá giá trị ghi số của khoản đầu tư, Công ty không phải tiếp tục ghi nhận các khoản lỗ phát sinh sau đó từ khi Công ty có nghĩa vụ pháp lý theo hợp đồng hoặc thực hiện thanh toán thay cho công ty liên kết các khoản nợ mà Công ty đã đảm bảo hoặc cam kết trả. Nếu sau đó công ty liên kết hoạt động có lãi, Công ty chỉ được ghi nhận phần sở hữu của mình trong khoản lãi đó sau khi đã bù đắp được phần lỗ thuần chưa được hạch toán trước đây.

Báo cáo tài chính của các công ty liên kết được lập cùng kỳ với báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty và áp dụng các chính sách kế toán nhất quán với Công ty. Các điều chỉnh hợp nhất thích hợp đã được ghi nhận để đảm bảo các chính sách kế toán được áp dụng nhất quán với Công ty.

Khi Công ty thoái một phần vốn trong công ty liên kết, lãi lỗ từ giao dịch sẽ được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.

Trong trường hợp Công ty hoặc các công ty thành viên của Công ty thực hiện giao dịch với một công ty liên kết, lãi/lỗ chưa thực hiện tương ứng với phần sở hữu của Công ty vào công ty liên kết phải được loại trừ khỏi báo cáo tài chính hợp nhất.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Lợi thế thương mại

Lợi thế thương mại trên báo cáo tài chính hợp nhất là phần phụ trội giữa mức giá phí hợp nhất kinh doanh so với phần lợi ích của Công ty trong tổng giá trị hợp lý của tài sản, công nợ và công nợ tiềm tàng của công ty con, công ty liên kết, hoặc đơn vị góp vốn liên doanh tại ngày thực hiện nghiệp vụ đầu tư.

Lợi thế thương mại từ việc mua công ty con được coi là một loại tài sản vô hình, được trình bày riêng như một loại tài sản dài hạn khác trên Bảng cân đối kế toán hợp nhất và được khấu hao theo phương pháp đường thẳng trên thời gian hữu dụng ước tính của lợi thế kinh doanh đó là 10 năm. Định kỳ, Công ty mẹ phải đánh giá tổn thất lợi thế thương mại tại công ty con. Nếu có bằng chứng cho thấy số lợi thế thương mại bị tổn thất lớn hơn số phân bổ hàng năm thì phân bổ theo số lợi thế thương mại bị tổn thất vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.

Lợi thế kinh doanh có được từ việc mua công ty liên kết và cơ sở kinh doanh đồng kiểm soát được tính vào giá trị ghi số của công ty liên kết và cơ sở kinh doanh đồng kiểm soát. Công ty không phân bổ dân khoản lợi thế thương mại này.

Khi bán công ty con, công ty liên kết hoặc đơn vị góp vốn liên doanh, giá trị còn lại của khoản lợi thế thương mại chưa khấu hao hết được tính vào khoản lãi/lỗ do nghiệp vụ nhượng bán công ty tương ứng.

Tiền và các khoản tương đương tiến

Tiền và các khoản tương đương tiền bao gồm tiền mặt tại quỹ, các khoản tiền gửi không kỳ hạn, các khoản đầu tư ngắn hạn có thời hạn góc không quá 03 tháng, có khả năng thanh khoản cao, dễ dàng chuyển đổi thành tiền và ít rủi ro liên quan đến việc biến động giá trị.

Các khoản đầu tư tài chính

Các khoản đầu tư năm giữ đến ngày đáo hạn

Các khoản đầu tư năm giữ đến ngày đáo hạn bao gồm các khoản đầu tư mà Công ty có ý định và khả năng giữ đến ngày đáo hạn. Các khoản đầu tư năm giữ đến ngày đáo hạn bao gồm: các khoản tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn (bao gồm cả các loại tính phiếu, kỳ phiếu), trái phiếu, cổ phiếu ưu đãi bên phát hành bắt buộc phải mua lại tại một thời điểm nhất định trong tương lai và các khoản đầu tư năm giữ đến ngày đáo hạn khác.

Các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn được ghi nhận bắt đầu từ ngày mua và được xác định giá trị bạn đầu theo giá mua và các chi phí liên quan đến giao dịch mua các khoản đầu tư. Thu nhập lãi từ các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn sau ngày mua được ghi nhận trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trên cơ sở dự thu. Lãi được hưởng trước khi Công ty nắm giữ được ghi giảm trừ vào giá gốc tại thời điểm mua.

Khi có các bằng chứng chắc chắn cho thấy một phần hoặc toàn bộ khoản đầu tư có thể không thu hồi được và số tồn thất được xác định một cách đáng tin cậy thì tổn thất được ghi nhận vào chi phí tài chính trong năm và giảm trừ trực tiếp giá trị đầu tư.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Các khoản đầu tư tài chính (tiếp theo)

Các khoản đầu tư năm giữ đến ngày đáo hạn (tiếp theo)

Các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn được xác định theo giá gốc trù đi dự phòng phải thu khó đòi.

Dự phòng phải thu khó đòi của các khoản đầu tư năm giữ đến ngày đáo hạn được trích lập theo các quy định kế toán hiện hành.

Đầu tư vào công cụ vốn của đơn vị khác

Đầu tư vào công cụ vốn của đơn vị khác phản ánh các khoản đầu tư công cụ vốn nhưng Công ty không có quyền kiểm soát, động kiểm soát hoặc có ảnh hưởng đáng kể đối với bên được đầu tư.

Các khoản đầu tư vào công cụ vốn của đơn vị khác được ghi nhận ban đầu theo giá gốc, bao gồm giá mua hoặc khoản góp vốn công các chi phí trực tiếp liên quan đến hoạt động đầu tư. Cô tức và lợi nhuận của các kỹ trước khi khoản đầu tư được mua được hạch hoàn giám giá trị của chính khoản đầu tư đó. Cổ tức và lợi nhuận của các kỹ sau khi khoản đầu tư được mua được ghi nhận doanh thu. Cổ tức được nhận bằng cổ phiếu chi được theo dõi số lượng cổ phiếu tăng thêm, không ghi nhận giá trị cổ phiếu nhận được và doanh thu từ cổ tức bằng cổ phiếu.

Dự phòng tồn thất cho các khoản đậu tư vào công cụ vốn của đơn vị khác được trích lập như sau:

Đối với khoản đầu tư vào cổ phiếu niêm yết hoặc giá trị hợp lý khoản đầu tư được xác định tin cậy, việc lập dự phòng dựa trên giá trị thị trường của cổ phiếu;

Đối với khoản đầu tư không xác định được giá trị hợp lý tại thời điểm báo cáo, việc lập dự phòng được thực hiện căn cứ vào khoản lỗ của bên được đầu tư với mức trích lập bằng chênh lệch giữa vốn góp thực tế của các bên tại đơn vị khác và vốn chủ sở hữu thực có nhân với tỷ lệ góp vốn của Công ty so với tổng số vốn góp thực tế của các bên tại đơn vị khác.

Tăng, giảm số dự phòng tồn thất đấu tư vào công cụ vốn của đơn vị khác cần phải trích lập tại ngày kết thúc năm tài chính được ghi nhận vào chi phí tài chính trong năm.

Trình bày thông tin về giá trị hợp lý

Giá trị hợp lý của các khoản đầu tư vào công ty liên kết và đầu tư vốn vào đơn vị khác được xác định cho mục đích thuyết minh mà không được ghi nhận vào Báo cáo tài chính hợp nhất do quy định của chuẩn mực và chế độ kế toán Việt Nam hiện hành. Theo đó, giá trị hợp lý của các công ty niêm yết được xác định theo giá đóng cửa của cô phiếu tại ngày khóa số lập Báo cáo tài chính hợp nhất. Các khoản đầu tư còn lại sẽ được xác định giá trị hợp lý theo các phương pháp và cách thức xác định giá trị hợp lý của Công ty dựa trên việc áp dụng tiểm cận chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế và thông lệ quốc tế về giá trị hợp lý. Trong một số trường hợp, khi thông tin và giao dịch về các khoản đầu tư không có sẵn, giá trị hợp lý sẽ không được xác định để thuyết minh trên báo cáo tài chính.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Nợ phải thu

Nợ phải thu là số tiền có thể thu hồi của khách hàng hoặc các đối tượng khác. Nợ phải thu được trình bày theo giá trị ghi số trừ đi các khoản dự phòng phải thu khó đòi.

Dự phòng nợ phải thu khó đòi được trích lập cho các khoản: nợ phải thu quá hạn thanh toán ghi trong hợp đồng kinh tế, các khế ước vay nợ, cam kết hợp đồng hoặc cam kết nợ và nợ phải thu chưa đến hạn thanh toán nhưng khó có khả năng thu hồi. Trong đó, việc trích lập dự phòng nợ phải thu quá hạn thanh toán được căn cứ vào thời gian trả nợ gốc theo hợp đồng mua bán ban đầu, không tính đến việc gia hạn nợ giữa các bên và nợ phải thu chưa đến hạn thanh toán nhưng khách nợ đã làm vào tính trạng phá sản hoặc đang làm thủ tục giải thê, mất tích, bỏ trốn.

Tăng, giảm số dư phòng nợ phải thu khó đòi cần phải trích lập tại ngày kết thúc năm tài chính được ghi nhận vào chi phí quản lý doanh nghiệp trong năm.

Các khoản cho vay

Các khoản cho vay là các khoản cho vay theo thỏa thuận giữa các bên nhưng không được giao dịch mua bán trên thị trường như chứng khoán.

Các khoản cho vay được xác định theo giá gốc trừ đi các khoản dự phòng phải thu khó đòi. Dự phòng phải thu khó đòi của các khoản cho vay được lập căn cứ vào dự kiến mức tồn thất có thể xảy ra.

Hàng tồn kho

Hàng hóa bất động sản

Hàng hóa bất động sản của Công ty bao gồm các bất động sản được mua hoặc xây dựng để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường, được ghi nhận trên cơ sở giá thấp hơn giữa giá thành và giá trị thuần có thể thực hiện được. Giá thành của hàng hóa bắt động sản bao gồm chi phí tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng và các khoản chi phí lãi vay, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí quản lý xây dựng và các khoản chi phí liên quan khác (nếu có) để đưa mỗi sản phẩm đến vị trí và điều kiện hiện tại.

Giá trị thuần có thể thực hiện được là giá bán ước tính của hàng hóa bắt động sản trong điều kiện kinh doanh bình thường, dựa trên giá thị trường vào ngày báo cáo và chiết khấu cho giá trị thời gian của dòng tiền, nếu đáng kể, và trừ chi phí ước tính để hoàn thành và chi phí bán hang ước tính.

Hàng tôn kho khác

Hàng tồn kho khác được xác định trên cơ sở giá thấp hơn giữa giá gốc và giá trị thuần có thể thực hiện được. Giá gốc hàng tồn kho bao gồm chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí lao động trực tiếp và chi phí sản xuất chung, nếu có, để có được hàng tồn kho ở địa điểm và trạng thái hiện tại. Giá gốc của hàng tồn kho được xác định theo phương pháp bình quân gia quyền. Giá trị thuần có thể thực hiện được được xác định bằng giá bán ước tính trừ các chi phí ước tính để hoàn thành sản phẩm cùng chi phí tiếp thị, bán hàng và phân phối phát sinh.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KÊ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Hàng tồn kho (tiếp theo)

Hàng tồn kho khác (tiếp theo)

Dự phòng giảm giá hàng tồn kho của Công ty được trích lập theo các quy định kế toán hiện hành. Theo đó, Công ty được phép trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho lỗi thời, hỏng, kém phẩm chất và trong trường hợp giá gốc của hàng tồn kho cao hơn giá trị thuần có thể thực hiện được tại ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất. Chỉ phí trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho lỗi thời, hỏng, kém phẩm chất không được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp cho đến khi hàng được thanh lý.

Tăng, giảm số dư phòng giảm giá hàng tồn kho cản phải trích lập tại ngày kết thúc năm tài chính được ghi nhận vào giá vốn hàng bán trong năm.

Tài sản cố định hữu hình

Tài sản cố định hữu hình được trình bày theo nguyên giá trừ giá trị hao mòn lũy kế.

Nguyên giá tài sản cố định hữu hình bao gồm giá mua và toàn bộ các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sản sàng sử dụng.

Nguyên giá tài sản cố định hữu hình do tự làm, tự xây dựng bao gồm chi phí xây dựng, chi phí sản xuất thực tế phát sinh công chi phí lắp đặt và chạy thử.

Tài sản cố định hữu hình được khấu hao theo phương pháp đường thẳng dựa trên thời gian hữu dụng ước tính, cụ thể như sau:

	Số năm
Nhà cửa, vật kiến trúc	50
Máy móc, thiết bị	04 - 10
Phương tiện vận tải	06 - 08
Thiết bị, dụng cụ quản lý	03

Các khoản lãi, lỗ phát sinh khi thanh lý, bán tài sản là chênh lệch giữa thu nhập từ thanh lý và giá trị còn lại của tài sản và được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.

Tài sản cố định vô hình

Tài sản cố định vô hình được trình bày theo nguyên giá trừ giá trị hao mòn lũy kế. Tài sản cố định vô hình của Công ty bao gồm quyền sử dụng đất vô thời hạn và chương trình phần mềm.

Nguyên giá quyền sử dụng đất bao gồm tất cả những chi phí có liên quan trực tiếp đến việc đưa lô đất vào trạng thái sẵn sàng sử dụng. Quyền sử dụng đất không có thời hạn không phải trích khấu hao.

Nguyên giá của chương trình phần mềm bao gồm giá mua và những chi phí có liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng. Phần mềm của Công ty được khấu hao theo phương pháp đường thẳng trong vòng 3 năm.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Bất động sản đầu tư

Bất động sản đầu tư bao gồm phòng tập gym, khu giữ trẻ ở chung cư Diamond Riverside và các tiện ích, hồ bơi, sân tennis ở chung cư Carina do công ty nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê.

Bất động sản đầu tư cho thuê được trình bày theo nguyên giá trừ giá trị hao mòn lũy kế. Nguyên giá bất động sản đầu tư là giá trị quyết toán công trình hoặc các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư.

Bất động sản đầu tư cho thuê được khấu hao theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước tính của các bất động sản, cụ thể như sau:

	Số năm
Phòng tập gym và nhà giữ trẻ tại chung cur Diamond Riverside	20
Tiện ích, hồ bơi và sản quản vọt tại chung cur Carina	10 - 30

Đối với bất động sản đầu tư năm giữ chờ tăng giá, Công ty không trích khấu hao. Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy bất động sản đầu tư năm giữ chờ tăng giá bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì bất động sản đầu tư năm giữ chờ tăng giá được ghi giam nguyên giá và tồn thất được ghi nhận vào giá vốn hàng bán trong năm.

Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư hoặc từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu hoặc hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng. Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuộc hoạt động. Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này. Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuộc hoạt động.

Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi số của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính hợp nhất.

Bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong bảng cân đối kế toán hợp nhất sau khi đã bán hoặc sau khi không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đó. Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trị hợp lý của các khoản đã thu được hoặc sẽ thu được. Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư được ghi nhận là giá vốn trong kỳ bán bất động sản đầu tư.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẬT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Chỉ phí xây dựng cơ bản đồ dang

Các tài sản đang trong quá trình xây dựng phục vụ mục đích sản xuất, cho thuê, quản trị hoặc cho bất kỳ mục đích nào khác được ghi nhận theo giá gốc. Chi phí này bao gồm chi phí dịch vụ và chi phí lãi vay có liên quan phù hợp với chính sách kế toán của Công ty. Việc tính khẩu hao của các tài sản này được áp dụng giống như với các tài sản khác, bắt đầu từ khi tài sản ở vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.

Các khoản trả trước

Chi phí trả trước bao gồm các chi phí thực tế đã phát sinh nhưng có liên quan đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều kỹ kế toán và được coi là có khả năng đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho Công ty. Chi phí trả trước phát sinh chủ yếu bao gồm gồm chi phí mua lại quyền tham gia dự án, chi phí nhà mẫu và hoa hồng môi giới bán bất động sản; quyền và các khoản chi phí để khai thác khoáng sản; phí cam kết rút vốn; công cụ dụng cụ xuất dùng và các khoản chi phí trả trước khác.

Chi phí mua lại quyền tham gia dự án ghi nhận là chi phí trả trước dài hạn và phân bổ vào kết quả kinh doanh theo tỷ lệ diện tích các bất động sản đã bán của các dự án trong từng kỳ.

Chi phí nhà mẫu và hoa hồng môi giới bán bất động sản được ghi nhận là chi phí trả trước dài hạn và phân bổ vào kết quả kinh doanh theo tỷ lệ doanh thu của các dự án khi Công ty bàn giao bắt động sản cho khách hàng.

Quyền khai thác khoáng sản mà Công ty có được từ việc mua công ty con ghi nhận vào chi phí trả trước dài hạn. Quyền khai thác khoáng sản sẽ được phân bổ theo tỷ lệ sản lượng khai thác thực tế hàng kỳ so với tổng trữ lượng còn lại ước tính của mở.

Các chi phí khai thác khoáng sản không được ghi nhận là tài sản cố định vô hình bao gồm:

Chỉ phí thăm dò, đánh giá trữ lượng mỏ và chi phí đền bù, xây dựng mỏ;

Chỉ phí bóc tàng phủ trong quá trình khai thác đá; và

Tiền cấp quyền khai thác khoáng sản phải nộp cho UBND địa phương nơi khai thác.

Chỉ phí thăm dò, đánh giá trữ lượng và chi phí đền bù, xây dựng mộ

Các khoản chỉ phí thăm dò, đánh giá trữ lượng, đền bù và xây dựng cơ sở hạ tầng cho mở được ghi nhận là một khoản chỉ phí trả trước dài hạn dựa theo các chi phí thực tế phát sinh. Các khoản chỉ phí này được phân bổ theo phương pháp đường thẳng dựa trên thời gian được phép khai thác mở.

Chỉ phí bóc tàng phủ trong quá trình khai thác đá

Chi phí bóc tầng phủ trong quá trình khai thác đá được ghi nhận là chi phí trả trước khi Công ty có thể tiếp cận được lớp đá mới để khai thác. Công ty chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai và chi phí phát sinh có thể được tính toán một cách đáng tin cậy. Chi phí này được phân bổ theo tỷ lệ sản lượng khai thác thực tế hàng kỳ so với tổng trữ lượng ước tính của mở.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Các khoản trả trước (tiếp theo)

Tiền cấp quyền khai thác khoáng sản

Tiền cấp quyền khai thác khoáng sản được tính dựa trên trữ lượng khai thác nhân với đơn giá do UBND tính nơi có mở khai thác công bố theo Nghi định số 203/2013/NĐ-CP ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ. Tiền cấp quyền khai thác khoáng sản được ghi nhận là chi phí trả trước và phân bổ theo tỷ lệ sản lượng khai thác thực tế hàng kỳ so với tổng trữ lượng ước tính của mở.

Phí cam kết rút vốn là chi phí liên quan trực tiếp đến các khoản vay của Công ty, được ghi nhận là chi phí trả trước và phân bổ theo thời gian thực tế của khoản vay.

Công cụ, dụng cụ đã xuất dùng và các khoản chi phí trả trước khác được vốn hóa dưới hình thức các khoản trả trước và được phân bổ vào chi phí sản xuất kinh doanh, sử dụng phương pháp đường thẳng với thời gian tối đa không quá 3 năm theo các quy định kế toán hiện hành.

Các khoản nợ phải trả

Các khoản nợ phải trả được theo dõi chi tiết theo kỳ hạn phải trả, đối tượng phải trả, loại nguyên tệ phải trả và các yếu tố khác theo nhu cầu quản lý của Công ty. Phải trả người bán bao gồm các khoản phải trả mang tính chất thương mại phát sinh từ các giao dịch mua - bán và các khoản phải trả khi nhập khẩu thông qua người nhận ủy thác (trong giao dịch nhập khẩu ủy thác). Phải trả khác gồm các khoản phải trả không có tính thương mại, không liên quan đến giao dịch mua - bán. Các khoản phải trả được phân loại ngắn hạn, dài hạn trên báo cáo tài chính hợp nhất dựa theo kỳ hạn còn lại của các khoản phải trả tại ngày báo cáo.

Chỉ phí phải trả

Các khoản chỉ phí phải trả được ghi nhận cho số tiền phải trả trong tương lai liên quan đến hàng hóa và dịch vụ đã nhận được không phụ thuộc vào việc Công ty đã nhận được hóa đơn của nhà cung cấp hay chưa hoặc chưa đủ hộ sơ, tài liệu kế toán, được ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh của kỹ báo cáo.

Các khoản dự phòng phải trả

Hợp đồng hợp tác kinh doanh

Các khoản dự phòng phải trả được ghi nhận khi Công ty có nghĩa vụ nợ hiện tại do kết quả từ một sự kiện đã xảy ra, và Công ty có khả năng phải thanh toán nghĩa vụ này. Các khoản dự phòng được xác định trên cơ sở ước tính của Ban Tổng Giám đốc về các khoản chi phí cần thiết để thanh toán nghĩa vụ nợ này tại ngày kết thúc năm tài chính.

Hợp đồng hợp tác kinh doanh ("BCC") là thỏa thuận giữa Công ty và các đối tác bằng hợp đồng để cùng thực hiện hoạt động kinh tế nhưng không hình thành pháp nhân độc lập. Hoạt động này được kiểm soát bởi một trong số các bên. Lợi thuận được phân chia từ BCC được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Vay và nợ phải trả thuê tài chính

Bao gồm các khoản tiền vay, nợ thuê tài chính, không bao gồm các khoản vay dưới hình thức phát hành trái phiếu hoặc cổ phiếu ưu đãi có điều khoản bắt buộc bên phát hành phải mua lại tại một thời điểm nhất định trong tương lai. Công ty theo dõi các khoản vay chi tiết theo từng đối tượng nợ và phân loại ngắn hạn và dài hạn theo thời gian trả nợ.

Chỉ phí liên quan trực tiếp đến khoản vay được ghi nhận vào chi phí tài chính, ngoại trừ các chi phí phát sinh từ khoản vay riêng cho mục đích đầu tư, xây dựng hoặc sản xuất tài sản dở dang thì được vốn hóa theo Chuẩn mực kế toán “Chi phí đi vay”.

Ghi nhận vốn chủ sở hữu

Vốn góp của chủ sở hữu được ghi nhận theo số vốn thực góp của các cổ đông.

Thăng dư vốn cổ phần được ghi nhận theo số chênh lệch lớn hơn hoặc nhỏ hơn giữa giá thực tế phát hành và mệnh giá cổ phiếu khi phát hành cổ phiếu lần đầu, phát hành bổ sung hoặc tái phát hành cổ phiếu quỹ. Chỉ phí trực tiếp liên quan đến việc phát hành bổ sung cổ phiếu và tái phát hành cổ phiếu quỹ được ghi giảm thẳng dư vốn cổ phần.

Cổ phiếu quỹ là cổ phiếu do Công ty phát hành và sau đó mua lại. Cổ phiếu quỹ được ghi nhận theo giá trị thực tế và trình bày trên bảng cân đối kế toán hợp nhất là một khoản ghi giảm vốn chủ sở hữu. Công ty không ghi nhận các khoản lãi hoặc (lỗ) khi mua, bán, phát hành hoặc hủy các công cụ vốn chủ sở hữu của mình.

Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối được ghi nhận theo số lợi nhuận (hoặc lỗ) từ kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất của Công ty trừ (-) chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp của kỳ hiện hành và các khoản điều chỉnh do áp dụng hồi tố thay đổi chính sách kế toán và điều chỉnh hồi tố sai sót trọng yếu của các kỳ trước.

Cổ tức được công bố và chi trả trong niên độ kế tiếp từ nguồn lợi nhuận chưa phân phối căn cứ vào sự phê duyệt của Đại Hội đồng cổ đồng tại Đại hội thường niên của Công ty.

Các khoản dự trữ, các quỹ từ lợi nhuận sau thuế được trích lập căn cứ vào điều lệ của Công ty và sự phê duyệt của Đại Hội đồng cổ đông.

Ghi nhận doanh thu

Doanh thu chuyên nhượng bất động sản

Doanh thu chuyển nhượng bất động sản Công ty là chủ đầu tư được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả năm (5) điều kiện sau:

(a) Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;

(b) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;

(c) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

(d) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;

(e) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Ghi nhận doanh thu (tiếp theo)

Doanh thu chuyên nhượng bất động sản (tiếp theo)

Đối với bất động sản phân lộ bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;

(b) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

(c) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất; và

(d) Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất.

Doanh thu bán hàng

Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả năm (5) điều kiện sau:

(e) Công ty đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;

(f) Công ty không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;

(g) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn. Khi hợp đồng qui định người mua được quyền trả lại sản phẩm, hàng hoá, đã mua theo những điều kiện cụ thể, doanh thu chỉ được ghi nhận khi những điều kiện cụ thể đó không còn tồn tại và người mua không được quyền trả lại sản phẩm, hàng hoá (trừ trường hợp khách hàng có quyền trả lại hàng hoá dưới hình thức đối lại để lấy hàng hoá, dịch vụ khác);

(h) Công ty đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng; và

(i) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.

Doanh thu cung cấp dịch vụ

Doanh thu của giao dịch về cung cấp dịch vụ được ghi nhận khi kết quả của giao dịch đó được xác định một cách đáng tin cậy. Trường hợp giao dịch về cung cấp dịch vụ liên quan đến nhiều kỳ thì doanh thu được ghi nhận trong năm theo kết quả phần công việc đã hoàn thành tại ngày của bảng cân đối kế toán hợp nhất của kỳ đó. Kết quả của giao dịch cung cấp dịch vụ được xác định khi thỏa mãn tất cả bốn (4) điều kiện sau:

(a) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn. Khi hợp đồng quy định người mua được quyền trả lại dịch vụ đã mua theo những điều kiện cụ thể, doanh thu chỉ được ghi nhận khi những điều kiện cụ thể đó không còn tồn tại và người mua không được quyền trả lại dịch vụ đã cung cấp;

(b) Có khả năng thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó;

(c) Xác định được phần công việc đã hoàn thành tại ngày của bảng cân đối kế toán hợp nhất; và

(d) Xác định được chi phí phát sinh cho giao dịch và chi phí để hoàn thành giao dịch cung cấp dịch vụ đó.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẬT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Ghi nhận doanh thu (tiếp theo)

Tiền lãi

Lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay được ghi nhận trên cơ sở dồn tích, được xác định trên số dư các tài khoản tiền gửi, tiền cho vay và lãi suất áp dụng. Lãi từ các khoản đều tự được ghi nhận khi Công ty có quyền nhận khoản lãi.

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư

Doanh thu từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư được xác định là giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất khi hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện. Công ty đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch mà không có nghĩa vụ phải hoàn trả lại trong bất cứ tình huống nào.

Ghi nhận giá vốn

Bất động sản đã chuyển nhượng

Giá vốn của hàng hóa bắt động sản đã chuyển nhượng được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất dựa trên các chi phí trực tiếp tạo thành bất động sản đó và chi phí chung được phân bổ trên cơ sở diện tích tương ứng của bất động sản đó.

Hàng hóa và dịch vụ khác

Giá vốn hàng bán và cung cấp dịch vụ được ghi nhận theo giá trị thực tế phát sinh và tập hợp theo giá trị và số lượng thành phẩm, hàng hóa, vật tư xuất bản và dịch vụ cung cấp cho khách hàng, đảm bảo nguyên tắc phù hợp với doanh thu và nguyên tắc thân trọng. Các chi phí vượt trên mức bình thường của hàng tôn kho và dịch vụ cung cấp được ghi nhận ngay vào kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất trong năm.

Chỉ phí đi vay

Chi phí đi vay được ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong năm khi phát sinh, trừ khi được vốn hoá theo quy định của Chuân mực kế toán “Chi phí đi vay”. Theo đó, chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến việc mua, đầu tư xây dựng hoặc sản xuất những tài sản cần một thời gian tương đối dài để hoàn thành đưa vào sử dụng hoặc kinh doanh được cộng vào nguyên giá tài sản cho đến khi tài sản đó được đưa vào sử dụng hoặc kinh doanh. Các khoản thu nhập phát sinh từ việc đầu tư tạm thời các khoản vay được ghi giảm nguyên giá tài sản có liên quan. Đôi với khoản vay riêng phục vụ việc xây dựng tài sản có định, bất động sản đầu tư, lãi vay được vốn hóa kế cả khi thời gian xây dựng dưới 12 tháng.

Chi phí hợp tác kinh doanh/hợp tác đầu tư dự án

Đối với các hợp đồng hợp tác đầu tư dự án bắt động sản mà Công ty là bên kiểm soát các hoạt động và tài sản của dự án, các khoản lợi nhuận phân chia cho đối tác theo quyết toán được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Thuê

Thuế thu nhập doanh nghiệp thể hiện tổng giá trị của số thuế phải trả hiện tại và số thuế hoãn lại.

Số thuế phải trả hiện tại được tính dựa trên thu nhập chịu thuế trong năm. Thu nhập chịu thuế khác với lợi nhuận thuần được trình bày trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất vì thu nhập chịu thuế không bao gồm các khoản thu nhập hay chi phí tính thuế hoặc được khấu trừ trong các kỳ khác (bao gồm cả lỗ mang sang, nếu có) và ngoài ra không bao gồm các chi tiêu không chịu thuế hoặc không được khấu trừ.

Thuế thu nhập hoãn lại được tính trên các khoản chênh lệch giữa giá trị ghi số và cơ sở tính thuế thu nhập của các khoản mục tài sản hoặc công nợ trên báo cáo tài chính hợp nhất. Thuế thu nhập hoãn lại phải trả phải được ghi nhận cho tất cả các khoản chênh lệch tạm thời còn tài sản thuế thu nhập hoãn lại chỉ được ghi nhận khi chắc chắn có đủ lợi nhuận tính thuế trong tương lai để khấu trừ các khoản chênh lệch tạm thời.

Thuế thu nhập hoãn lại được xác định theo thuế suất dự tính sẽ áp dụng cho kỳ tài sản được thu hồi hay nợ phải trả được thanh toán. Thuế thu nhập hoãn lại được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và chỉ ghi vào vốn chủ sở hữu khi khoản thuế đó có liên quan đến các khoản mục được ghi thắng vào vốn chủ sở hữu.

Tài sản thuế thu nhập hoãn lại và nợ thuế thu nhập hoãn lại phải trả được bù trừ khi Công ty có quyền hợp pháp để bù trừ giữa tài sản thuế thu nhập hiện hành với thuế thu nhập hiện hành phải nộp và khi các tài sản thuế thu nhập hoãn lại và nợ thuế thu nhập hoãn lại phải trả liên quan tới thuế thu nhập doanh nghiệp được quản lý bởi cùng một cơ quan thuế và Công ty có dự định thanh toán thuế thu nhập hiện hành trên cơ sở thuần.

Việc xác định thuế thu nhập của Công ty căn cứ vào các quy định hiện hành về thuế. Tuy nhiên, những quy định này thay đổi theo từng thời kỳ và việc xác định sau cùng về thuế thu nhập doanh nghiệp tùy thuộc vào kết quả kiểm tra của cơ quan thuế có thẩm quyền.

Các loại thuế khác được áp dụng theo các luật thuế hiện hành tại Việt Nam.

Lãi cơ bản trên cổ phiếu

Lại cơ bản trên cổ phiếu được tính bằng cách chia lợi nhuận hoặc lỗ sau thuế phân bổ cho cổ động sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty (sau khi đã điều chỉnh cho việc trích lập quỹ khen thưởng, phúc lợi) cho số lượng bình quân gia quyền của cổ phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm.

Các bên liên quan

Các bên liên quan của Công ty bao gồm các doanh nghiệp - kế cả công ty mẹ, công ty con, công ty liên kết - các cá nhân, trực tiếp hay gián tiếp qua một hoặc nhiều trung gian, có quyền kiểm soát Công ty hoặc chịu sự kiểm soát của Công ty, hoặc cùng chung kiểm soát với Công ty. Các bên liên kết, các cá nhân nào trực tiếp hoặc gián tiếp nắm quyền biểu quyết của Công ty mà có đánh hướng đáng kể đối với Công ty, những chức trách quản lý chủ chốt như Tổng Giám đốc, viên chức của Công ty, những thành viên thân cận trong gia đình của các cá nhân hoặc các bên liên kết này hoặc những công ty liên kết với các cá nhân này cũng được coi là bên liên quan.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

IV. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YÊU (tiếp theo)

Các bên liên quan (tiếp theo)

Trong việc xem xét mới quan hệ của từng bên liên quan, bản chất của mối quan hệ được chủ ý thay vì là hình thức pháp lý.

Báo cáo bộ phận

Bộ phận là thành phần có thể phân biệt được của Công ty tham gia vào việc cung cấp sản phẩm hoặc dịch vụ có liên quan (bộ phận theo lĩnh vực kinh doanh), hoặc vào việc cung cấp sản phẩm hoặc dịch vụ trong phạm vi một môi trường kinh tế cụ thể (bộ phận theo khu vực địa lý) mà bộ phận này có rủi ro và lợi ích kinh tế khác với các bộ phận kinh doanh khác. Ban Tổng Giám đốc cho rằng Công ty hoạt động trong các bộ phận theo lĩnh vực kinh doanh bao gồm: hoạt động kinh doanh bất động sản; hoạt động khác và chỉ hoạt động trong một khu vực địa lý duy nhất là Việt Nam. Do đó, báo cáo bộ phận sẽ được lập theo lĩnh vực kinh doanh và không trình bày báo cáo bộ phận theo khu vực địa lý.

V. THÔNG TIN BỆ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT

Tiền và các khoản tương đương tiền

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Tiền mặt	504.128.838	198.154.721
Tiền gửi ngân hàng không ký hạn	4.046.236.038	15.516.561.613
Các khoản tương đương tiền (i)	28.580.000.000	90.000.000
Cộng	33.130.364.876	15.804.716.334

(i) Các khoản tương đương tiền cuối kỳ là các khoản tiền gửi có kỳ hạn 01 tháng tại Ngân hàng TPBank. Các khoản tiền gửi này đang được cầm có tại ngân hàng cho nghĩa vụ bảo lãnh thực hiện dự án Delagi của Công ty.

Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn

Số dư cuối kỳ là khoản tiền gửi có kỳ hạn 6 tháng tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh - Trung tâm kinh doanh (HDBank). Khoản tiền gửi này đang được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của chính ngân hàng này (xem thêm tại thuyết minh V.22).

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

3. Phải thu ngắn hạn của khách hàng

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Phải thu về chuyển nhượng bất động sản (i)	287.554.658.568	321.266.598.568
Dự án Khu cản hộ cao tầng Diamond Riverside	140.692.590.116	140.692.590.116
Dự án Khu cản hộ cao tầng City Gate Towers	103.950.610.505	103.950.610.505
Dự án Khu dân cư Sơn Tịnh	24.761.162.474	56.298.102.474
Dự án Khu biệt thự Đồi Thuỷ Sản	18.150.295.473	20.325.295.473
Phải thu về chuyển nhượng các khoản đầu tư vốn vào đơn vị khác	1.700.000.000	5.500.000.000
Các khoản phải thu khách hàng khác	20.404.941.823	33.642.558.097
Cộng	309.659.600.391	360.409.156.665

(i) Số dư chủ yếu là 5% giá trị còn lại của bất động sản đã bàn giao và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng.

4. Trả trước cho người bán ngắn hạn

4.	Trả trước cho người ban ngàn nạn	31/12/2024	01/01/2024
4.	Trả trước cho người ban ngàn nạn	VND	VND
Trả trước cho nhà cung cấp là bên độc lập		295.409.021.224	279.054.216.428
Công ty Cổ phần Dịch vụ Nhip cầu Địa Ốc		192.841.775.900	192.841.775.900
Công ty Cổ phần Xây Dựng Dân Dụng E&C		40.447.883.701	40.447.883.701
Các đối tượng khác		62.119.361.623	45.764.556.827
Trả trước cho bên liên quan
(Xem thuyết minh VII.1)		57.473.233.741	82.035.956.810
Cộng		352.882.254.965	361.090.173.238
5.	Phải thu về cho vay ngắn hạn
		31/12/2024	01/01/2024
		VND	VND
Bên liên quan (i)		346.187.685.000	-
Công ty Cổ phần Xây dựng Dân dụng E&C (ii)		2.300.000.000	2.300.000.000
Cộng		348.487.685.000	2.300.000.000

(i) Số dư cuối kỳ thể hiện khoản tiền góp vốn theo hợp đồng hợp tác đầu tư số 05/2024/HĐHT-NBB ngày 27 tháng 3 năm 2024 ký giữa Công ty và Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm. Khoản hợp tác đầu tư đã được Hội đồng Quản trị Công ty thông qua tại nghị quyết số 32/NQ-HĐQT ngày 26 tháng 3 năm 2024. Thời hạn hợp tác là 36 tháng hoặc khi Công ty có nhu cầu sử dụng vốn. Công ty được phân chia lợi nhuận cố định 14,0%/năm và thanh toán vào ngày đáo hạn. Số dư lãi phải thu cuối kỳ là 54.168.594.040 đồng.

(ii) Khoản hỗ trợ vốn cho Công ty Cổ phần Xây dựng Dân dụng E&C với lãi suất 12%/năm và không có tài sản đảm bảo. Khoản hỗ trợ vốn này sẽ đến hạn thanh toán vào ngày 30 tháng 6 năm 2025.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Phải thu khác

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
a. Ngắn hạn
Tạm ứng đền bù giải phóng mặt bằng	196.077.214.503	150.244.084.533
Lãi phải thu đối với các khoản hỗ trợ vốn và hợp tác kinh doanh	104.664.118.718	54.768.178.049
Các khoản hỗ trợ vốn	30.648.060.434	43.639.882.834
Các khoản vốn góp hợp tác kinh doanh	32.458.872.221	-
Các khoản đặt cọc, cầm cố và ký quỹ	7.001.000.000	103.965.000.000
Tạm ứng cho các đội thi công	9.661.680.048	-
Cổ tức phải thu	3.910.563.176	3.910.563.176
Các khoản phải thu khác	20.229.242.028	23.962.056.180
	404.650.751.128	380.489.764.772
b. Dài hạn
Các khoản vốn góp hợp tác kinh doanh (i)	1.982.998.000.000	2.007.490.000.000
Các khoản ký quỹ, đặt cọc	25.208.323.629	24.584.039.629
	2.008.206.323.629	2.032.074.039.629
Tổng cộng phải thu khác	2.412.857.074.757	2.412.563.804.401
Trong đó, phải thu từ các bên liên quan(Xem thuyết minh VII.1)	2.174.477.843.730	2.078.152.758.398

(i) Số dư thề hiện các khoản vốn góp hợp tác kinh doanh với Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty mẹ (sau đây gọi tắt là "Công ty CII"). Chi tiết như sau:

Khoản vốn góp với giá trị là 1.150.000.000.000 đồng để hợp tác phát triển một dự án bất động sản đầu tư do Công ty CII đang sở hữu theo hợp đồng hợp tác đầu tư số 02/2022/HD-CII ngày 14 tháng 01 năm 2022, được thông qua bởi nghị quyết số 92/NQ-ĐHĐCĐ ngày 14 tháng 12 năm 2021 của Đại Hội đồng cổ đồng Công ty. Trong suốt thời gian hợp tác, Công ty CII là bên năm quyền khai thác và vận hành dự án. Công ty được phân chia lợi ích theo thỏa thuận hợp đồng. Tổng số dự phải thu thèo hợp đồng này tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 là 1.183.337.864.178 đồng, bao gồm giá trị vốn góp và tiền lẫn lột là 1.150.000.000.000 đồng và 33.337.864.178 đồng;

Khoản tiền đã thanh toán với giá trị là 857.490.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng khoản tiền được phân chia trong tương lai từ dự án Xa lộ Hà Nội cho giai đoạn từ ngày 01 tháng 7 năm 2023 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2032 theo hợp đồng hợp số 10/2023/HD-CII ngày 05 tháng 05 năm 2023, được thông qua bởi nghị quyết số 68/NQ-HDQT ngày 22 tháng 6 năm 2023 của Hội đồng Quản trị Công ty. Trong suốt thời gian hợp tác, Công ty sẽ được hưởng các khoản phân chia trong tương lai từ dự án hoặc theo giá trị tối thiểu đã thỏa thuận giữa hai bên tại từng thời điểm. Tổng số dư phải thu theo hợp đồng này tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 là 873.261.479.678 đồng, bao gồm giá trị vốn góp và tiền lẫn lột là 857.490.000.000 đồng và 15.771.479.678 đồng.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Các khoản vốn góp hợp tác kinh doanh nêu trên được thu hồi theo lịch biểu sau:

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Trong vòng một năm	24.492.000.000	-
Trong năm thứ hai	30.620.000.000	24.492.000.000
Từ năm thứ ba đến năm thứ năm	527.784.000.000	145.913.000.000
Sau năm năm	1.424.594.000.000	1.837.085.000.000
	2.007.490.000.000	2.007.490.000.000
Trừ: số phải thu trong vòng 12 tháng tới	(24.492.000.000)	-
Số phải thu sau 12 tháng	1.982.998.000.000	2.007.490.000.000

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Nợ xấu

	31/12/2024			01/01/2024
	Giá gốc VND	Giá trị có thể thu hồi VND	Dự phòng VND	Giá gốc VND	Giá trị có thể thu hồi VND	Dự phòng VND
Phải thu ngắn hạn của khách hàng	10.052.977.199	1.523.214.592	(8.529.762.607)	7.407.605.201	3.367.674.522	(4.039.930.679)
Trả trước cho người bán ngắn hạn	26.804.416.020	-	(26.804.416.020)	26.504.416.020	-	(26.504.416.020)
Phải thu về cho vay ngắn hạn	2.300.000.000	1.150.000.000	(1.150.000.000)	-	-	-
Phải thu ngắn hạn khác	34.521.121.995	-	(34.521.121.995)	38.821.121.995	-	(38.821.121.995)
Cộng	73.678.515.214	2.673.214.592	(71.005.300.622)	72.733.143.216	3.367.674.522	(69.365.468.694)

Tình hình biến động dự phòng nợ phải thu khó đòi trong năm như sau:

	2024	2023
	VND	VND
Số dư đều năm	69.365.468.694	48.640.882.580
Trích lập dự phòng trong năm	1.639.831.928	18.643.005.219
Tăng từ hợp nhất công ty con	-	2.081.580.895
Số dư cuối năm	71.005.300.622	69.365.468.694

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỆ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Hàng tồn kho

	31/12/2024		01/01/2024
	Giá gốc VND	Dự phòng VND	Giá gốc VND	Dự phòng VND
Nguyên vật liệu	11.747.746.120	-	10.892.736	-
Công cụ, dụng cụ	4.140.000	-	38.740.171	-
Bất động sản xây dựng dở dang ()	1.852.286.443.931	-	1.520.845.445.033	-
Chỉ phí sản xuất sản phẩm dở dang	18.637.915.504	-	19.691.053.098	-
Chỉ phí công trình xây dựng dở dang	4.400.000.000	-	4.400.000.000	-
Thành phẩm	14.767.114.592	-	18.089.546.717	-
Bất động sản hoàn thành	-	-	15.383.881.527	-
Hàng hóa bắt động sản	30.304.760.000	-	-	-
Cộng	1.932.148.120.147	-	1.578.459.559.282	-

() Bất động sản xây dựng độ đang thể hiện chi phí đầu tư và phát triển của các dự án như sau:

	31/12/2024		01/01/2024
	Giá gốc VND	Dự phòng VND	Giá gốc VND	Dự phòng VND
Dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp Khu dân cư De Lagi (i)	1.145.954.324.421	-	845.292.541.978	-
Dự án Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi (ii)	635.308.944.976	-	604.529.728.521	-
Chỉ phí đở dang của các dự án khác	71.023.174.534	-	71.023.174.534	-
Cộng	1.852.286.443.931	-	1.520.845.445.033	-

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

8. Hàng tồn kho (tiếp theo)

(i) Dự án khu nghi dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư De Lagi tại Thị xã La Gi, Tình Bình Thuận với mục tiêu kinh doanh khu nghi dưỡng cao cấp đáp ứng như cầu du lịch, giải trí và lưu trú của du khách, đầu tư khu dân cư nhằm đáp ứng như cầu tái định cư và nhu cầu lưu trú của cán bộ công nhân viên khu du lịch. Dự án được cấp giấy Chứng nhận đầu tư lần đầu số 48121000413 ngày 04 tháng 8 năm 2009. Tổng diện tích đất quy hoạch là 124,53 ha, tổng vốn đầu tư dự án là 2.725,7 tỷ đồng. Đến thời điểm lập báo cáo tài chính hợp nhất này, dự án đang tiếp tục đến bù, bồi thường giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, Công ty đã được Uỷ ban nhân dân Tinh Bình Thuận bàn giao 67,45 ha và đang tiến hành thi công hạ tầng trên phần đất này.

(ii) Dự án Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi tại Phường Trương Quang Trọng và xã Tỉnh Ấn Đông, Thành phố Quảng Ngãi, Tỉnh Quảng Ngãi với mục tiêu đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trên cơ sở quy hoạch được duyệt, bao gồm các khu chức năng như: đất ở, đất công trình công cộng, thương mại, dịch vụ, công viên cây xanh, mặt nước, nhằm đáp ứng như cầu cho người dân trong khu vực và các tổ chức khác trong và ngoài nước. Dự án được cấp giấy Chứng nhận đầu tư lần đầu số 3412100043 ngày 06 tháng 3 năm 2009. Tổng diện tích đất quy hoạch là 102,69 ha, tổng vốn đầu tư dự án là 1.752 tỷ đồng. Đến thời điểm lập báo cáo tài chính riêng này, dự án đang triển khai kinh doanh đối với khu vực đã hoàn thành hạ tầng, đồng thời tiếp tục triển khai, hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và thi công hạ tầng trên phần diện tích còn lại.

Công ty đã thế chấp quyền phải thu và lợi ích từ các dự án nêu trên đề đảm bảo cho khoản tiền vay tại ngân hàng (xem thêm tại Thuyết minh V.22).

Trong năm, Công ty đã vốn hóa lại vay vào các dự án nêu trên với tổng giá trị là 81.252.556.123 đồng (năm 2023 là 69.783.356.417 đồng).

9. Chi phí trả trước

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
a. Ngắn hạn
Chi phí bảo hiểm	276.320.021	-
Chi phí sửa chữa tài sản cố định	123.678.270	-
Công cụ, dụng cụ xuất dùng	13.454.861	15.765.171
Các khoản chi phí trả trước khác	57.703.134	904.220
	471.156.286	16.669.391
b. Dài hạn
Chi phí mua lại quyền tham gia dự án (i)	112.297.543.664	114.916.531.940
Chi phí hoa hồng môi giới bán bắt động sản (ii)	103.454.109.092	103.454.109.092
Chi phí liên quan đến khai thác mỏ đá	9.810.615.709	5.958.428.389
Phí cam kết rút vốn	8.875.000.000	-
Chi phí nhà mẫu	4.307.458.446	4.368.913.276
Chi phí sửa chữa tài sản cố định	3.076.419.536	2.331.509.716
Công cụ, dụng cụ xuất dùng	253.922.570	377.749.842
Các khoản chi phí trả trước khác	70.312.500	50.450.242
	242.145.381.517	231.457.692.497
Tổng cộng chi phí trả trước	242.616.537.803	231.474.361.888

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Chi phí trả trước (tiếp theo)

Tình hình biến động các khoản chi phí trả trước dài hạn trong năm như sau:

	2024	2023
	VND	VND
Số dư đều năm	231.457.692.497	109.622.704.352
Chi phí phát sinh trong năm	15.726.973.537	122.883.964.955
Tăng từ hợp nhất công ty con	-	9.823.585.443
Phân bổ vào chi phí trong năm	(5.039.284.517)	(10.632.162.253)
Giảm khác	-	(240.400.000)
Số dư cuối năm	242.145.381.517	231.457.692.497

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẬT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

10. Tài sản cố định hữu hình

	Nhà cửa, vật kiến trúc VND	Máy móc thiết bị VND	Phương tiện vận tải VND	Thiết bị, dụng cụ quản lý VND	Cộng VND
Nguyên giá
Tại ngày 01/01/2024	224.460.013.400	27.576.317.229	20.371.874.756	1.311.613.637	273.719.819.022
Mua trong năm	-	3.456.228.956	-	-	3.456.228.956
Thanh lý, nhượng bán trong năm	(3.495.657.492)	(17.495.030.253)	(3.407.623.636)	(38.190.909)	(24.436.502.290)
Tại ngày 31/12/2024	220.964.355.908	13.537.515.932	16.964.251.120	1.273.422.728	252.739.545.688
Giá trị hao mòn lũy kế
Tại ngày 01/01/2024	38.973.463.139	26.239.119.641	16.927.399.985	1.083.658.262	83.223.641.027
Khẩu hao trong năm	4.943.432.342	1.137.769.485	1.239.041.750	105.718.477	7.425.962.054
Thanh lý, nhượng bán trong năm	(3.495.657.492)	(17.495.030.253)	(3.109.289.325)	(34.195.022)	(24.134.172.092)
Tại ngày 31/12/2024	40.421.237.989	9.881.858.873	15.057.152.410	1.155.181.717	66.515.430.989
Giá trị còn lại
Tại ngày 01/01/2024	185.486.550.261	1.337.197.588	3.444.474.771	227.955.375	190.496.177.995
Tại ngày 31/12/2024	180.543.117.919	3.655.657.059	1.907.098.710	118.241.011	186.224.114.699

Nguyên giá của tài sản cố định hữu hình đã khấu hao hết nhưng vẫn còn sử dụng tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 và tại ngày 01 tháng 01 năm 2024 lần lượt là 23.410.650.487 đồng và 40.582.941.777 đồng.

Giá trị còn lại của tài sản cố định hữu hình được dùng để thể chấp, cảm cố cho các khoản vay tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 và tại ngày 01 tháng 01 năm 2024 lần lượt là 3.496.950.276 đồng và 737.204.921 đồng (xem thêm thuyết minh V.22).

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

11. Tài sản cố định vô hình

	Quyền sử dụng đất VND	Chương trình phần mềm VND	Cộng VND
Nguyên giá
Tại ngày 01/01/2024	31.477.827.986	269.100.000	31.746.927.986
Tại ngày 31/12/2024	31.477.827.986	269.100.000	31.746.927.986
Giá trị hao mòn lũy kế
Tại ngày 01/01/2024	100.000.000	269.100.000	369.100.000
Tại ngày 31/12/2024	100.000.000	269.100.000	369.100.000
Giá trị còn lại
Tại ngày 01/01/2024	31.377.827.986	-	31.377.827.986
Tại ngày 31/12/2024	31.377.827.986	-	31.377.827.986

Nguyên giá của tài sản cố định vô hình đã khấu hao hết nhưng vẫn còn sử dụng tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 và tại ngày 01 tháng 01 năm 2024 là 369.100.000 đồng.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Bất động sản đầu tư

	Các tiện ích cho thuê của Dự án Carina Plaza		Các tiện ích cho thuê của Dự án Diamond Riverside
	Hồ bơi và sản quần vợt Carina Plaza VND	Tiện ích khác VND	Khu giữ trẻ tại dự án VND	Phòng tập gym Diamond Riverside VND	Cộng VND
Nguyên giá
Tại ngày 01/01/2024	1.977.748.637	9.356.509.045	-	3.385.348.347	14.719.606.029
Kết chuyển từ thành phẩm bất động sản	-	-	15.383.881.527	-	15.383.881.527
Tại ngày 31/12/2024	1.977.748.637	9.356.509.045	15.383.881.527	3.385.348.347	30.103.487.556
Giá trị hao mòn lũy kế
Tại ngày 01/01/2024	1.126.786.175	3.820.574.492	-	284.681.880	5.232.042.547
Khẩu hao trong năm	46.416.240	467.825.448	192.298.519	148.978.880	855.519.087
Tại ngày 31/12/2024	1.173.202.415	4.288.399.940	192.298.519	433.660.760	6.087.561.634
Giá trị còn lại
Tại ngày 01/01/2024	850.962.462	5.535.934.553	-	3.100.666.467	9.487.563.482
Tại ngày 31/12/2024	804.546.222	5.068.109.105	15.191.583.008	2.951.687.587	24.015.925.922

Giá trị hợp lý của bất động sản đâu tự chưa được xác định và trình bày trên thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất vì không có đủ thông tin và giao dịch để đánh giá. Tuy nhiên, căn cứ vào giá trị thị trường của những tài sản tương đương, Ban Tổng Giám đốc Công ty đánh giá rằng, tài sản không bị suy giảm giá trị vào ngày kết thúc năm tài chính.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

12. Bất động sản đầu tư (tiếp theo)

Các khoản doanh thu và chi phí hoạt động liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh trong năm được trình bày như sau:

	2024	2023
	VND	VND
Thu nhập cho thuê bất động sản đầu tư	456.036.364	276.618.183
Chi phí hoạt động, kinh doanh trực tiếp của bất động sản đầu tư tạo ra thu nhập cho thuê trong năm	855.519.087	656.582.628
Lỗ tử cho thuê bất động sản	(399.482.723)	(379.964.445)
13. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Dự án đầu tư bất động sản NBB Garden III	924.801.082.718	851.376.014.572
Dự án đầu tư bất động sản NBB II	865.206.219.244	802.247.632.804
Các dự án khác	5.741.204.903	-
Cộng	1.795.748.506.865	1.653.623.647.376

Tình hình biến động chi phí xây dựng cơ bản đồ dang như sau:

	2024	2023
	VND	VND
Số dư đầu năm	1.653.623.647.376	1.606.617.757.413
Chỉ phí đầu tư phát sinh trong năm	142.124.859.489	48.811.564.509
Kết chuyển vào chi phí trong năm	-	(1.805.674.546)
Số dư cuối năm	1.795.748.506.865	1.653.623.647.376

Dự án đầu tư bất động sản NBB Garden III tại Phường 16, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh với mục tiêu đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng chung cư, căn hộ shophouse và các tiến tích khác. Dự án được Uỷ ban nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 ngày 15 tháng 4 năm 2010 và được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 04 tháng 10 năm 2024. Tổng diện tích đất quy hoạch là 5,27 ha, tổng vốn đầu tư dự án là 4.478 tỷ đồng. Đến thời điểm lập báo cáo tài chính riêng này, dự án đã hoàn thành công tác đền bù, và đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý để thực hiện xây dựng.

Dụ án đầu tư bất động sản NBB II tại Xã Tân Kiên, Huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh với mục tiêu đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng chung cư, căn hộ shophouse và các tiện tích khác. Tổng diện tích đất quy hoạch là 7,88 ha, tổng vốn đầu tư dự án là 2.433 tỷ đồng. Đến thời điểm lập báo cáo tài chính riêng này, dự án đã hoàn thành công tác đền bù và đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý để xây dựng.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

13. Chi phí xây dựng cơ bản đồ dang (tiếp theo)

Công ty đã thế chấp một phần quyền sử dụng đất của hai dự án này để đảm bảo cho khoản tiền vay tại ngân hàng của Công ty CII.

Trong năm, Công ty đã vốn hóa lãi vay vào dự án với tổng giá trị là 109.912.431.670 đồng (năm 2023: 39.233.798.302 đồng).

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Đầu tư tài chính dài hạn

a. Đầu tư vào công ty liên kết

	31/12/2024			01/01/2024
	Tỷ lệ sở hữu %	Giá gốc VND	Phần lợi nhuận sau ngày đầu tư VND	Tỷ lệ sở hữu %	Giá gốc VND	Phần lợi nhuận sau ngày đầu tư VND
Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Tam Phú	49,00%	4.579.636.245	(4.579.636.245)	49,00%	4.579.636.245	(4.579.636.245)
Giá trị đầu tư thuần			-			-
Đầu tư góp vốn vào đơn vị khác	31/12/2024			01/01/2024
	Tỷ lệ sở hữu %	Giá gốc VND	Dự phòng VND	Tỷ lệ sở hữu %	Giá gốc VND	Dự phòng VND
Công ty Cổ Phần Pearl City	18,55%	20.400.000.000	-	18,55%	20.400.000.000	-
Công ty Cổ phần Cấp nước Sài Gòn - Đankia	9,50%	16.150.000.000	-	9,50%	16.150.000.000	-
Công ty Cổ phần Hifill	5,00%	2.000.000.000	(2.000.000.000)	5,00%	2.000.000.000	(2.000.000.000)
Giá trị đầu tư thuần			36.550.000.000			36.550.000.000

Giá trị hợp lý của các khoản đầu tư vào các công ty này không được xác định để thuyết minh trên báo cáo tài chính hợp nhất do không có giá niệm yết trên thị trường và đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể và thống nhất về phương pháp xác định giá trị hợp lý trong kế toán của các khoản đầu tư này. Giá trị hợp lý của các khoản đầu tư này có thể khác với giá trị ghi số.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

15. Thuế thu nhập hoàn lại

a. Tài sản thuế thu nhập hoãn lại	Lợi nhuận chưa thực hiệnị loại trừ khi hợp nhất	Chỉ phí được khẩu trừào thu nhập tính thuế tương lai	Công
Tại ngày 01/01/2023	VND	VND	VND
Ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất trong năm	895.605.000	4.460.481.420	5.356.086.420
Tại ngày 01/01/2024	220.704.000	665.894.441	886.598.441
Ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất trong năm	1.116.309.000	5.126.375.861	6.242.684.861
Tại ngày 31/12/2024	-	(609.440.418)	(609.440.418)
	1.116.309.000	4.516.935.443	5.633.244.443
b. Thuế thu nhập hoãn lại phải trả	Lợi nhuận chưa thực hiệnị loại trừ khi hợp nhất	Dự phòng đầu tưông ty con	Công
Tại ngày 01/01/2023	VND	VND	VND
Ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất trong năm	-	786.852.028	786.852.028
Tại ngày 01/01/2024	-	-	-
Ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất trong năm	-	786.852.028	786.852.028
Tại ngày 31/12/2024	-	4.211.226.775	4.211.226.775
	-	4.998.078.803	4.998.078.803
Thuế suất sử dụng để tính thuế hoãn lại			20%

Thuế suất sử dụng để tính thuế hoãn lại

Thuế suất được sử dụng để tính thuế hoãn lại là thuế suất dự tính của kỳ tương lai khi tài sản được thu hồi hoặc thanh lý hay khi nợ phải trả được thanh toán.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KỆ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

16. Lợi thế thương mại

	Giá trị ghi sẳ
Nguyên giá
Tại ngày 01/01/2024	40.000.000.000
Tại ngày 31/12/2024	40.000.000.000
Hao mòn lũy kế
Tại ngày 01/01/2024	2.000.000.000
Phân bổ vào kết quả kinh doanh hợp nhất trong năm	4.000.000.000
Tại ngày 31/12/2024	6.000.000.000
Tại ngày 01/01/2024	38.000.000.000
Tại ngày 31/12/2024	34.000.000.000

17. Phải trả người bán ngắn hạn

	31/12/2024	01/01/2024
	Giá trị đồng thời là số có VND	khả năng thanh toán VND
Phải trả cho các bên liên quan(Xem thuyết minh VII.1)	22.898.522.668	35.632.948.903
Công ty Cổ phần Sài Gòn Xây Dựng	37.736.691.002	45.536.691.002
Các đối tượng khác	35.364.218.961	49.362.844.702
Cộng	95.999.432.631	130.532.484.607
18. Người mua trả tiền trước ngắn hạn	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Người mua trả tiền trước là các bên liên quan(Xem thuyết minh VII.1)	13.497.499.354	23.331.720.629
Nhận trước tiền của khách hàng nhậnển nhượng bất động sản (i)	29.193.061.597	28.031.401.597
Các khoản nhận trước của khách hàng khác	45.790.000	44.856.000
Cộng	42.736.350.951	51.407.978.226

(i) Số dư thề hiện các khoản tiền thanh toán theo tiền độ của các khách hàng nhận chuyển nhượng bất động sản liên quan đến các dự án Công ty đang đầu tư và phát triển.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

19. Thuế và các khoản phải thu, phải nộp Nhà nước

	01/01/2024	Số phải nộp năm	Số đã nộp năm	31/12/2024
a. Phải thuế thu nhập nghiệpế thu nhậpá nhân	-	-	286.945.345	286.945.345
Các khoản khác	70.715.781	70.715.781	43.002.323	43.002.323
Cộng	70.715.781	70.715.781	70.142.870	70.142.870
			400.090.538	400.090.538
b. Phải nộp
Thuế giá trị gia tăng	36.508.994.993	3.110.242.632	36.976.502.880	2.642.734.745
Thuế thu nhập nghiệpế thu nhậpá nhân	22.661.021.818	9.644.879.722	24.650.949.717	7.654.951.823
Thuế tài nguyên, môi trường	1.560.867.137	3.467.480.309	4.071.883.598	956.463.848
Các khoản phải trả, phải nộp khác	735.308.391	3.290.743.630	3.690.834.537	335.217.484
Cộng	11.849.941.630	15.130.829.079	14.180.134.888	12.800.635.821
	73.316.133.969	34.644.175.372	83.570.305.620	24.390.003.721

20. Chi phí phải trả ngắn hạn

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Chỉ phí lãi vay phải trả	41.207.522.681	52.339.449.522
Chỉ phí xây dựng phải trả	4.309.769.068	4.583.183.933
Chỉ phí phải trả khác	508.436.716	753.607.456
Cộng	46.025.728.465	57.676.240.911

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Phải trả khác

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
a. Ngắn hạn
Lãi phải trả về hợp tác kinh doanh và hỗ trợ vốn	129.831.780.264	2.830.167.596
Tiền nhận giữ chỗ, đặt cọc từ khách hàng	125.651.559.800	147.555.048.800
Quỹ bảo trì căn hộ	41.596.512.741	47.589.236.144
Phải trả tiền lãi chậm thanh toán	13.444.222.257	5.259.523.271
Phải trả vốn hợp tác đầu tư	-	290.766.338.258
Các khoản phải trả khác	6.511.773.641	6.455.115.044
b. Dài hạn	317.035.848.703	500.455.429.113
Phải trả vốn hợp tác đầu tư (i)	535.000.000.000	209.314.068.524
Lãi phải trả từ các khoản hỗ trợ vốn và hợp tác đầu tư	102.794.812.360	84.598.403.870
Nhận ký quỹ, ký cược	6.025.497.335	6.594.888.335
Quỹ bảo trì căn hộ	747.085.036	947.085.036
	644.567.394.731	301.454.445.765
Tổng cộng phải trả khác	961.603.243.434	801.909.874.878
Trong đó, phải trả các bên liên quan(Xem thuyết minh VII.1)	768.797.122.094	587.590.830.011

(i) Đây là các khoản nhận vốn hợp tác đầu tư từ Công ty TNHH MTV Thương Mại và Đầu tư CII (sau đây gọi tắt là “Công ty CII Invest”) bao gồm:

Hợp tác đầu tư dự án khu nghi đường cao cấp kết hợp khu dân cư De Lagi theo hợp đồng số 42/2023/HD-CII ký ngày 13 tháng 12 năm 2023 với Công ty CI. Giá trị khoản hợp tác là 485 tỷ đồng, thời hạn hợp tác đến ngày 13 tháng 01 năm 2028. Công ty CI Invest được phân chia lợi ích theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Hợp tác đầu tư khu đất tại Phường 16, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo hợp đồng số 05/HĐCN/NBB-CII ký ngày 11 tháng 12 năm 2023 với Công ty CII. Giá trị khoản hợp tác là 50 tỷ đồng, thời hạn hợp tác cho đến khi kết thúc dự án. Công ty CII được phân chia lợi ích theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Bên góp vốn sẽ được phân chia lợi nhuận theo thỏa thuận trong hợp đồng. Ngày 12 tháng 12 năm 2024, các khoản hợp tác đầu tư nêu trên đã được chuyển nhuỵng từ Công ty CII sang Công ty CII Invest, một công ty con do CII sở hữu 100% vốn, theo thỏa thuận ba bên. Các thỏa thuận này đã được Đại hội đồng Cổ đông Công ty thông qua tại Nghị quyết số 91/NQ-HĐCĐ ngày 11 tháng 12 năm 2024.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Vay và nợ thuê tài chính

	31/12/2024	Phát sinh trong năm		01/01/2024
	Giá trị ghi số đồng thời làá trị có khả năng thanhán	Vay trong năm	Thanh toán trong năm	Giá trị ghi số đồng thời làá trị có khả năng thanhán
	VND	VND	VND	VND
a. Vay ngắn hạn
Vay bên liên quan (xem thuyết minh VII.1)	1.328.089.000.000	2.130.710.000.000	802.621.000.000	-
Các khoản vay cá nhân	350.384.291.493	21.220.796.335	242.001.478.279	571.164.973.437
Ngân hàng BIDV – CN Quảng Ngãi	6.035.478.352	7.370.440.756	13.033.996.232	11.699.033.828
Ngân hàng HDBank	-	500.000.000	500.000.000	-
Nợ dài hạn đến hạn trả (xem thuyết minh b)	33.066.000.000			518.148.685.697
Cộng	1.717.574.769.845	2.159.801.237.091	1.058.156.474.511	1.101.012.692.962
b. Vay dài hạn
Vay bên liên quan (xem thuyết minh VII.1)	967.300.000.000	-	-	967.300.000.000
Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh 11	891.002.000.000	-	6.050.000.000	897.052.000.000
Ngân hàng VPBank	681.094.000.000	-	4.898.000.000	685.992.000.000
Ngân hàng HDBank	207.600.000.000	207.600.000.000	-	-
Ngân hàng Vietcombank – CN Nam Bình Dương	-	-	507.200.685.697	507.200.685.697
Trừ: Số phải trả trong vòng 12 tháng	(33.066.000.000)			(518.148.685.697)
Cộng	2.713.930.000.000	207.600.000.000	518.148.685.697	2.539.396.000.000
Tổng cộng	4.431.504.769.845	2.367.401.237.091	1.576.305.160.208	3.640.408.692.962

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Vay và nợ thuê tài chính (tiếp theo)

Thông tin bổ sung cho các khoản vay ngắn hạn như sau:

Số dư cuối kỳ của các khoản vay bên liên quan bao gồm:

(i) Phải trả Công ty CII với giá trị là 1.324.089.000.000 đồng theo các hợp đồng hợp tác kinh doanh số 01/2024/HDHT-CII ngày 10 tháng 01 năm 2024, hợp đồng số 03/2024/HDHT-CII ngày 20 tháng 3 năm 2024 và hợp đồng số 04/2024/HDHT-CII ngày 20 tháng 3 năm 2024. Các hợp đồng này đã được Hội Đồng Quản trị Công ty phê duyệt tại thời điểm ký. Số tiền hợp tác được sử dụng cho các dự án bắt động sản đang đầu tư của Công ty và bổ sung nguồn vốn lưu động phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Thời hạn hợp tác của mỗi hợp đồng là 12 tháng kể từ ngày ký. Công ty CII được phân chia lợi nhuận hàng tháng có định là 12%/năm.

(ii) Khoản vay Công ty Cổ phần Xây dựng Hà Tầng CII với số dư tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 là 4 tỷ đồng, đáo hạn vào ngày 30 tháng 5 năm 2025. Lãi suất trong năm là 10%/năm. Mục đích vay để tài trợ vốn hoạt động kinh doanh cho Công ty. Khoản vay không có tài sản đảm bảo.

Khoản vay Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Ngãi có kỳ hạn 8 tháng kể từ ngày giải ngân. Lãi suất trong năm là 7,2%/năm. Mục đích vay để bổ sung vốn lưu động và phục vụ cho hoạt động kinh doanh của Công ty. Tài sản đảm bảo là máy móc thiết bị; phương tiện vận tải truyền đần; quyền khai thác đá tại mỏ Thọ Bắc, xã Tỉnh Thọ, huyện Sơn Tịnh, tỉnh Quảng Ngãi; toàn bộ hàng tồn kho và tất cả các khoản phải thu.

Các khoản đi vay ngắn hạn khác là các khoản tài trợ vốn hoạt động kinh doanh cho Công ty, kỳ hạn 12 tháng, lãi suất dao động trong khoảng từ 8,0%/năm đến 10,0%/năm và không có tài sản đảm bảo.

Thông tin bổ sung cho các khoản vay dài hạn như sau:

Số dư cuối kỳ của các khoản vay bên liên quan bao gồm:

(i) Khoản vay Công ty CII Invest với kỳ hạn 60 tháng, đáo hạn vào ngày 11 tháng 11 năm 2028. Lãi suất trong năm là 9,6%/năm. Mục đích vay để hoàn vốn cho các khoản đầu tư tài sản, các dự án bắt động sản đang được đầu tư và phát triển của Công ty. Khoản vay không có tài sản đảm bảo. Đây là khoản vay được chuyển giao từ Công ty mẹ sang Công ty CII Invest theo thỏa thuận giữa các bên.

(ii) Khoản vay Công ty Cổ phần Xây dựng Hà Tầng CII với số dư tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 là 27.300.000.000, đồng đáo hạn vào ngày 01 tháng 4 năm 2027. Lãi suất trong năm là 9,0%/năm. Mục đích vay để tài trợ vốn hoạt động kinh doanh cho Công ty. Khoản vay không có tài sản đảm bảo.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỎ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Vay và nợ thuê tài chính (tiếp theo)

Thông tin bổ sung cho các khoản vay dài hạn (tiếp theo)

Khoản vay Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 11 với kỳ hạn 180 tháng, đáo hạn vào ngày 16 tháng 6 năm 2038. Lãi suất trong năm giao động trong khoản từ 9,5%/năm đến 10,5%/năm. Mục đích vay để bù đắp nguồn vốn thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty CII. Tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền khai thác, quản lý và lợi ích từ dự án De Lagi, Bình Thuận và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hợp tác dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng tại 152 Điện Biên Phủ giữa Công ty và Công ty CII và một phần vốn góp của một công ty trong tập đoàn.

Khoản vay Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng với kỳ hạn 87 tháng, đáo hạn vào ngày 25 tháng 9 năm 2030. Lãi suất trong năm giao động trong khoản từ 10,0%/năm đến 11,5%/năm. Mục đích vay dùng để thanh toán tiền nhận chuyển nhượng động tiến cho Công ty CII. Tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng khoản tiền được phân chia trong tương lai của dự án Xa lộ Hà Nội và Công ty CII bảo lãnh.

Khoản vay Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh có kỳ hạn 36 tháng, sẽ đáo hạn vào ngày 18 tháng 12 năm 2027. Lãi suất trong năm là 11,5%/năm. Mục đích vay là để thanh toán các khoản nợ vay theo hợp đồng vay vốn và bổ sung vốn hoạt động kinh doanh. Tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền khai thác, quản lý, lợi ích từ dự án NBB Garden III và hợp đồng tiền gửi 9 tỷ có kỳ hạn 6 tháng tại Ngân hàng HDBank.

Các khoản vay dài hạn được hoàn trả theo lịch biểu sau:

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Trong vòng một nắm	33.066.000.000	518.148.685.697
Trong năm thứ hai	71.532.000.000	23.268.000.000
Từ năm thứ ba đến năm thứ năm	1.653.181.000.000	1.132.838.000.000
Sau năm năm	989.217.000.000	1.383.290.000.000
	2.746.996.000.000	3.057.544.685.697
Trừ: số phải trả trong vòng 12 tháng tới	(33.066.000.000)	(518.148.685.697)
Số phải trả sau 12 tháng	2.713.930.000.000	2.539.396.000.000

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

23. Dự phòng phải trả

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
a. Ngắn hạn
Tiền sử dụng đất của các dự án ()	321.000.000.000	321.000.000.000
Dự phòng bảo hành công trình	1.879.240.867	1.879.240.867
	322.879.240.867	322.879.240.867
b. Dài hạn
Dự phòng bảo hành công trình	-	3.107.962.187
Tổng cộng dự phòng phải trả	322.879.240.867	325.987.203.054

() Chi tiết tiền sử dụng đất của các dự án phải nộp:

Dự án Khu cản hộ cao tầng Diamond Riverside	201.000.000.000	201.000.000.000
Dự án Khu cản hộ cao tầng City Gate Towers	120.000.000.000	120.000.000.000
Cộng	321.000.000.000	321.000.000.000

Đến ngày lập Báo cáo tài chính hợp nhất này, Công ty vẫn chưa thê quyết toán được tiền sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền để nộp Ngân sách Nhà nước.

24. Quỹ khen thưởng, phúc lợi

	2024	2023
	VND	VND
Số dư đầu năm	3.805.386.442	7.769.140.254
Trích lập trong năm	3.171.518.590	240.140.704
Sử dụng quỹ trong năm	(5.379.318.957)	(4.203.894.516)
Số dư cuối năm	1.597.586.075	3.805.386.442

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

V. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRONG BẰNG CÂN ĐỐI KÉ TOÁN HỢP NHẤT (tiếp theo)

Vốn chủ sở hữu

Bảng đối chiếu biến động của vốn chủ sở hữu

	Vốn góp của chủ sở hữu VND	Thằng dư vốn cổ phần VND	Cổ phiếu quỹ VND	Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối VND	Lợi ích cổ đồng không kiểm soát (NCI) VND	Tổng cộng VND
Tại ngày 01/01/2023	1.004.756.560.000	207.059.165.444	(7.087.077.763)	608.545.980.580	6.534.201.950	1.819.808.830.211
Lợi nhuận trong năm	-	-	-	1.907.743.723	(821.978.949)	1.085.764.774
Trích quỹ khen thưởng, phúc lợi	-	-	-	(240.140.704)	-	(240.140.704)
Tại ngày 01/01/2024	1.004.756.560.000	207.059.165.444	(7.087.077.763)	610.213.583.599	5.712.223.001	1.820.654.454.281
Lợi nhuận trong năm	-	-	-	764.962.577	(326.030.989)	438.931.588
Trích quỹ khen thưởng, phúc lợi	-	-	-	(3.165.114.190)	(6.404.400)	(3.171.518.590)
Tại ngày 31/12/2024	1.004.756.560.000	207.059.165.444	(7.087.077.763)	607.813.431.986	5.379.787.612	1.817.921.867.279
b. Cổ phiếu
	31/12/2024ổ phiếu	01/01/2024ổ phiếu
Số lượng cổ phiếu được phép phát hành		100.475.656	100.475.656
Số lượng cổ phiếu đã phát hành ra công chúng		100.475.656	100.475.656
+ Cổ phiếu phổ thông		100.475.656	100.475.656
Số lượng cổ phiếu đã mua lại		(315.861)	(315.861)
+ Cổ phiếu phổ thông		(315.861)	(315.861)
Số lượng cổ phiếu đang lưu hành		100.159.795	100.159.795
+ Cổ phiếu phổ thông		100.159.795	100.159.795
Mệnh giá cổ phiếu: 10.000 VND/cổ phiếu

c. Cổ tức

Theo Nghi quyết số 48/NQ-ĐHĐCĐ của Đại hội đồng cổ đông thường niên ngày 24 tháng 4 năm 2024, Công ty sẽ không thực hiện chia cổ tức năm 2023 và 2024.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VI. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRÊN BÁO CÁO KÊT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH HỢP NHẤT

1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

	2024	2023
	VND	VND
Doanh thu chuyển nhượng bất động sản	36.814.459.671	257.182.492.405
Doanh thu cung cấp dịch vụ	15.446.832.759	16.199.298.577
Doanh thu bán hàng	7.913.158.611	9.420.375.954
Doanh thu chuyển nhượng mở đá	-	7.800.000.000
Doanh thu hợp đồng xây dựng	4.552.041.319	2.433.539.710
Cộng	64.726.492.360	293.035.706.646
Trong đó, doanh thu phát sinh với bên liên quan (Xem thuyết minh VII.1)	1.075.535.831	793.457.377
2. Giá vốn hàng bán
	2024	2023
	VND	VND
Giá vốn chuyển nhượng bất động sản	20.148.948.827	128.762.538.429
Giá vốn cung cấp dịch vụ	8.611.851.722	26.225.097.856
Giá vốn bán hàng	9.119.968.017	19.138.816.183
Giá vốn chuyển nhượng mở đá	-	5.241.718.328
Giá vốn hợp đồng xây dựng	4.353.596.100	9.088.253.914
Cộng	42.234.364.666	188.456.424.710
3. Doanh thu hoạt động tài chính
	2024	2023
	VND	VND
Lãi từ các khoản hợp tác đầu tư, hỗ trợ vốn và lãi tiền gửi	295.264.288.706	202.006.313.410
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án (i) Cổ tức được chia	20.000.000.000	150.000.000.000
	285.000.000	1.045.000.000
Cộng	315.549.288.706	353.051.313.410
Trong đó, doanh thu phát sinh từ giao dịch với các bên liên quan (Xem thuyết minh VII.1)	292.041.594.040	352.023.182.726

(i) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án phát sinh trong năm là tiền chuyển nhượng quyền tham gia đầu tư, phát triển Dự án trên khu đất phường 16, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo hợp đồng chuyển nhượng số 05/2024/HD-PC ký ngày 09 tháng 12 năm 2024, được phê duyệt bởi Hội đồng Quản trị Công ty tại Nghị quyết số 79/NQ-HĐQT ngày 06 tháng 12 năm 2024. Theo hợp đồng, Công ty không có nghĩa vụ phải hoàn trả lại khoản tiền này trong bất kỳ trường hợp nào. Đến ngày lập báo cáo tài chính riêng này, Công ty đã thu được toàn bộ số tiền chuyển nhượng quyền nêu trên.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VI. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRÊN BÁO CÁO KÊT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH HỢP NHẤT (tiếp theo)

4. Chi phí tài chính

	2024	2023
	VND	VND
Chi phí lãi vay	252.235.083.079	263.149.412.401
Chi phí hợp tác đầu tư dự án	-	54.437.222.521
Các khoản chi phí tài chính khác	2.743.988.276	5.172.928.890
Cộng	254.979.071.355	322.759.563.812
Trong đó, chi phí tài chính phát sinh tử giao dịch với các bên liên quan (Xem thuyết minh VII.1)	51.253.162.937	126.721.368.034
5. Chi phí bán hàng
	2024	2023
	VND	VND
Chi phí nhân viên	662.490.000	-
Chi phí nhà mẫu	61.454.830	537.796.297
Chi phí bằng tiền khác	616.223.119	791.355.343
Cộng	1.340.167.949	1.329.151.640
6. Chi phí quản lý doanh nghiệp
	2024	2023
	VND	VND
Chi phí nhân viên quản lý	7.606.860.294	20.906.909.973
Chi phí khẩu hao tài sản cố định	379.144.743	2.613.463.049
Thuế, phí và lệ phí	179.155.882	84.015.739
Chi phí dự phòng nợ phải thu khó đòi	1.639.831.928	18.643.005.219
Chi phí dịch vụ mua ngoài	1.470.379.711	2.773.337.882
Chi phí bằng tiền khác	2.019.686.196	2.045.259.421
Phân bổ lợi thể thương mại	4.000.000.000	2.000.000.000
Cộng	17.295.058.754	49.065.991.283
7. Thu nhập khác
	2024	2023
	VND	VND
Thu nhập từ thanh lý, nhượng bán TSCD	5.909.876.208	17.932.727.270
Thu nhập từ các khoản phạt vi phạm hợp đồng	-	245.860.186
Các khoản thu nhập khác	887.611.315	69.444.444
Cộng	6.797.487.523	18.248.031.900
Trong đó, doanh thu phát sinh từ giao dịch với các bên liên quan (Xem thuyết minh VII.1)	277.777.776	18.002.171.714

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VI. THÔNG TIN BỔ SUNG CHO CÁC KHOẢN MỤC TRÌNH BÀY TRÊN BÁO CÁO KÊT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH HỢP NHẤT (tiếp theo)

8. Chi phí khác

	2024	2023
	VND	VND
Các khoản phạt do vi phạm hợp đồng	39.933.530.694	36.820.752.681
Các khoản phạt vi phạm, lãi chậm nộp thuế	14.405.033.483	20.696.964.550
Các khoản chi phí khác	1.981.563.185	9.236.297.974
Cộng	56.320.127.362	66.754.015.205
9. Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành
	2024	2023
	VND	VND
Lợi nhuận kế toán trước thuế	14.904.478.503	35.969.905.306
Các khoản điều chỉnh cho thu nhập chịu thuếộng: Các khoản chỉ phí không được trừ và phânổ lợi thể thương mại	42.167.045.624	136.824.452.566
Cộng: Điều chỉnh tăng doanh thu tính thuế	-	2.251.090.847
Trừ: Các khoản thu nhập không chịu thuế	(4.785.000.000)	(8.545.000.000)
Các khoản điều chỉnh tăng thu nhập chịu thuế khác	-	1.357.272.345
Các khoản lỗ tính thuế bị bù trừ khi hợp nhất	736.591.958	27.562.600.513
Hoàn nhập dự phòng đầu tư công ty con	(4.467.579.239)	(16.588.554.635)
(Lỗ)/Lợi nhuận chưa thực hiện từ giao dịch nội bộị loại trừ khi hợp nhất	(331.138.237)	1.837.462.195
Thu nhập chịu thuế	48.224.398.609	180.669.229.137
Thuế suất thông thường	20%	20%
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp	9.644.879.722	36.133.845.827
Điều chỉnh thuế phải nộp năm trước	-	(363.106.854)
Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành	9.644.879.722	35.770.738.973
10. Lãi cơ bản trên cổ phiếu
	2024	Trình bày lại
	VND	VND
Lợi nhuận sau thuế của Công ty mẹ	764.962.577	1.907.743.723
Trừ: Giá trị trích lập quỹ khen thưởng phúc lợià thù lao Hội đồng Quản trị, Ban Kiểm Soát	(38.248.129)	(43.430.590)
Lợi nhuận thuần sau thuế phân bổ choổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông	726.714.448	1.864.313.133
Số cổ phiếu bình quân lưu hành trong năm đế tính lãiơ bản trên cổ phiếu	100.159.795	100.159.795
Lãi cơ bản trên cổ phiếu	7	19

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC

1. Bên liên quan

Danh sách các bên liên quan

Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (Gọi tất là "Công ty CII")	Công ty mẹ
Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ - Sản xuất Hùng Thanh	Công ty con
Công ty TNHH MTV NBB Quảng Ngãi	Công ty con
Công ty TNHH Hương Trà	Công ty con
Công ty Cổ phần Đầu tư Khoáng sản Quảng Ngãi	Công ty con
Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Tam Phú	Công ty liên kết
Công ty Cổ phần Đầu tư Cầu đường CII (CII B&R)	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH MTV Dịch vụ và Đầu tư CII	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH Đầu tư Cao ốc Điện Biên Phủ	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH MTV Thương mại và Đầu tư CII	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Cầu đường Bình Triệu	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH Đô thị xanh Sài Gòn Long Khánh	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty Cổ phần Xây dựng Cầu Sài Gòn	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH MTV Hạ Tầng Trung Bộ	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xa Lộ Hà Nội	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty Cổ phần BOT Trung Lương - Mỹ Thuận	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH MTV BOT tỉnh Ninh Thuận	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Xây dựng Ninh Thuận	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH BOT cầu Rạch Miễu	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH Đầu tư Cổ Chiên	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty Cổ phần Cầu đường Hiền An Bình	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty TNHH MTV Đầu tư Hạ tầng VRG	Công ty trong cùng tập đoàn
Công ty Cổ phần Dịch vụ Quản lý Khai thác Cầu đường CII	Công ty trong cùng tập đoàn
Các thành viên của Hội Đồng Quản trị và Ban Tổng Giám đốc Công ty	Nhân sự quản lý chủ chốt

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC (tiếp theo)

1. Bên liên quan (tiếp theo)

Trong năm, Công ty đã phát sinh các giao dịch trọng yếu với các bên liên quan như sau:

	2024	2023
	VND	VND
Công ty CII
Chuyển tiền góp vốn hợp tác kinh doanh	-	857.490.000.000
Nhận vốn góp hợp tác đầu tư, kinh doanh	3.018.910.000.000	45.360.000.000
Hoàn trả vốn hợp tác đầu tư	798.821.000.000	402.664.068.524
Nhận tiền hỗ trợ vốn	-	940.000.000.000
Hoàn trả tiền hỗ trợ vốn	-	125.000.000.000
Lãi phát sinh trong năm	237.873.000.000	169.978.000.000
Chi phí lãi vay	215.045.307.287	21.854.237.473
Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đầu tư cho Công ty CII	-	36.489.256.576
Chi phí thuê mặt bằng	-	13.200.000.000
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án	-	150.000.000.000
Công ty TNHH MTV Thương mại và Đầu tư CII
Hoàn trả tiền hỗ trợ vốn	-	400.000.000.000
Chi phí lãi vay	4.944.657.534	16.375.610.970
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII
Nhận vốn góp hợp tác đầu tư	35.000.000.000	943.137.000.000
Hoàn trả vốn hợp tác đầu tư	325.766.338.258	652.370.661.742
Nhận tiền hỗ trợ vốn	7.800.000.000	-
Hoàn trả tiền hỗ trợ vốn	3.800.000.000	-
Chi phí lãi vay	10.943.719.729	71.367.790.971
Doanh thu bán hàng	1.075.535.831	793.457.377
Chi phí mua vật tư và thi công dự án	179.597.243.343	53.167.286.677
Nhận chuyển nhượng Công ty TNHH MTV NBB Quảng Ngãi	-	85.000.000.000
Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm
Chuyển tiền hợp tác đầu tư, kinh doanh	942.500.000.000	995.931.692.130
Thu hỏi tiền hợp tác đầu tư, kinh doanh	596.312.315.000	1.011.933.870.364
Nhận vốn góp hợp tác đầu tư dự án	100.500.000.000	898.814.068.524
Hoàn trả vốn hợp tác đầu tư	670.814.068.524	752.000.000.000
Nhận tiền hỗ trợ vốn	-	29.175.000.000
Hoàn trả tiền hỗ trợ vốn	-	115.175.000.000
Lãi phát sinh trong kỳ	54.168.594.040	31.000.182.726
Chi phí lãi vay	4.729.474.982	47.766.272.082
Công ty TNHH Đầu tư Cao ốc Điện Biên Phủ
Chi phí thuê văn phòng và tiện ích khác	3.877.824.021	3.620.579.507

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC (tiếp theo)

a. Bên liên quan (tiếp theo)

Các giao dịch trọng yếu với các bên liên quan phát sinh trong năm (tiếp theo)

	2024	2023
	VND	VND
Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xa lộ Hà Nội
Hoàn trả tiền hỗ trợ vốn	-	400.000.000.000
Chỉ phí lãi vay	-	6.334.246.575
Doanh thu cho thuê xe	277.777.776	69.444.444
Ông Nguyễn Văn Tỷ
Chuyển tiền hợp tác kinh doanh	3.454.479.633	-
Nhận vốn góp hợp tác kinh doanh	200.000.000	-
Ông Nguyễn Quý Bình
Chuyển tiền hợp tác kinh doanh	2.849.348.292	-
Nhận vốn góp hợp tác kinh doanh	200.000.000	-

Số dự chủ yếu với các bên liên quan tại ngày kết thúc năm tài chính

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Phải thu về cho vay ngắn hạn
Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm	346.187.685.000	-
Trả trước cho người bán ngắn hạn
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII	57.473.233.741	82.035.956.810
Phải thu khác
Công ty CII	2.056.599.343.856	2.061.061.615.770
Vốn góp hợp tác kinh doanh	2.007.490.000.000	2.007.490.000.000
Lãi hợp tác kinh doanh phải thu	49.109.343.856	53.571.615.770
Ông Nguyễn Văn Tý	59.418.455.412	15.631.470.000
Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm	54.168.594.040	-
Ông Nguyễn Quý Bình	2.849.348.292	-
Công ty TNHH Đầu tư Cao ốc Điện Biên Phủ	1.442.102.130	1.442.102.130
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ Tầng CII	-	17.570.498
	2.174.477.843.730	2.078.152.758.398
Phải trả người bán ngắn hạn
Công ty CII	14.520.000.000	14.520.000.000
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII	8.365.078.783	21.070.618.494
Công ty TNHH MTV Dịch vụ và Đầu tư CII	13.443.885	13.443.885
Công ty TNHH Đầu tư cao ốc Điện Biên Phủ	-	28.886.524
	33.808.533.668	35.633.048.003

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC (tiếp theo)

1. Bên liên quan (tiếp theo)

Số dự chủ yếu với các bên liên quan tại ngày kết thúc năm tài chính (tiếp theo)

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Người mua trả tiền trước ngắn hạn
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII	13.497.499.354	-
Phải trả khác
Công ty TNHH MTV Thương Mại và Đầu tư CII	634.831.563.047	-
Vốn góp hợp tác đầu tư, kinh doanh	535.000.000.000	-
Lãi phải trả	99.831.563.047	-
Công ty CII	129.502.731.944	71.844.330.170
Vốn góp hợp tác đầu tư, kinh doanh	-	62.500.000.000
Lãi phải trả	129.502.731.944	9.344.330.170
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng CII	4.062.827.103	294.177.875.424
Ông Nguyễn Văn Tý	200.000.000	-
Ông Nguyễn Quý Bình	200.000.000	-
Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm	-	221.568.624.417
	768.797.122.094	587.590.830.011
Vay và nợ thuê tài chính
a. Ngắn hạn
Công ty CII	1.324.089.000.000	-
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ Tầng CII	4.000.000.000	-
	1.328.089.000.000	-
b. Dài hạn
Công ty TNHH MTV Thương Mại và Đầu tư CII	940.000.000.000	-
Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ Tầng CII	27.300.000.00	27.300.000.000
Công ty CII	-	940.000.000.000
	967.300.000.000	967.300.000.000
Tổng cộng vay tử bên liên quan	2.295.389.000.000	967.300.000.000

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC (tiếp theo)

1. Bên liên quan (tiếp theo)

Thù lao của các thành viên Hội đồng Quản trị, Ban Kiểm soát và thu nhập của Ban Tổng Giám đốc được hưởng trong năm như sau:

	2024	2023
	VND	VND
Hội đồng Quản trị
Ông Lưu Hải Ca	-	-
Bà Nguyễn Quỳnh Hương	-	-
Ông Lê Quốc Bình	-	-
Ông Nguyễn Văn Chính	-	-
Ông Nguyễn Bá Lân	-	-
Ông Phạm Thanh Vũ	-	-
	-	-
Ban Kiểm soát
Bà Dương Quỳnh Điệp	-	-
Ông Lê Trung Hiếu	-	-
Bà Lê Thị Kiều Diểm	-	-
	-	-
Ban Tổng Giám đốc
Ông Nguyễn Bá Lân	1.163.636.000	1.040.000.000
Ông Nguyễn Quý Bình	872.727.000	780.000.000
Ông Nguyễn Văn Tý	916.364.000	584.347.826
Ông Trương Lê Duy	166.956.522	-
Ông Mai Thanh Trúc (đã miễn nhiệm)	-	279.130.435
	3.119.683.522	2.683.478.261
Kế toán trưởng
Ông Nguyễn Văn Minh	846.309.524	760.652.174

Báo cáo bộ phận

Để phục vụ cho mục đích quản lý, cơ cấu tổ chức của Công ty được chia thành các bộ phận khác nhau. Theo đó, báo cáo bộ phận chính yếu dựa trên loại hình hoạt động sản xuất kinh doanh.

Kết quả báo cáo bộ phận bao gồm: các khoản mục phân bổ trực tiếp cho một bộ phận cũng như cho các bộ phận được phân chia theo một cơ sở hợp lý. Các khoản mục không được phân bổ bao gồm: tài sản, nợ phải trả, doanh thu hoạt động tài chính, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, lãi hoặc lỗ khác và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Các bộ phận hoạt động kinh doanh của Công ty bao gồm hai (02) bộ phận, cụ thể như sau:

Kinh doanh bất động sản: Bán cắn hộ, đất nền và cơ sở hạ tầng trên đất.

Hoạt động cung cấp dịch vụ: Cho thuê mặt bằng và cung cấp dịch vụ tiền ích

Các hoạt động khác: thi công xây dựng công trình dân dụng, khai thác khoáng sản và bán hàng, ...

Công ty lập báo cáo bộ phận theo 03 bộ phận kinh doanh này. Các thông tin bộ phận về hoạt động kinh doanh của Công ty như sau:

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC (tiếp theo)

Báo cáo bộ phận (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

	Hoạt động chuyển nhượng bất động sản VND	Hoạt động cung cấp dịch vụ VND	Doanh thu khác VND	Loại trừ giao dịch nội bộ VND	Tổng cộng VND
Doanh thu thực hiện ra bên ngoài	36.814.459.671	15.446.832.759	12.465.199.930	-	64.726.492.360
Doanh thu thực hiện giữa các bộ phận	-	-	1.758.355.739	(1.758.355.739)	-
Doanh thu thuần theo bộ phận	36.814.459.671	15.446.832.759	14.223.555.669	(1.758.355.739)	64.726.492.360
Giá vốn theo bộ phận	20.148.948.827	8.611.851.722	13.473.564.117	-	42.234.364.666
Lợi nhuận/(Lỗ) gộp theo bộ phận	16.665.510.844	6.834.981.037	749.991.552	(1.758.355.739)	22.492.127.694
Doanh thu hoạt động tài chính					315.549.288.706
Chi phí tài chính					254.979.071.355
Chi phí bán hàng					1.340.167.949
Chi phí quản lý doanh nghiệp					17.295.058.754
Thu nhập khác					6.797.487.523
Chi phí khác					56.320.127.362
Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành					9.644.879.722
Thu nhập thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại					4.820.667.193
Tổng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành					438.931.588

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC (tiếp theo)

Báo cáo bộ phận (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2023

	Hoạt động chuyên nhượng bất động sản VND	Hoạt động cung cấp dịch vụ VND	Doanh thu khác VND	Loại trừ giao dịch nội bộ VND	Tổng cộng VND
Doanh thu thực hiện ra bên ngoài	257.182.492.405	16.199.298.577	19.653.915.664	-	293.035.706.646
Doanh thu thực hiện giữa các bộ phận	-	2.535.772.769	3.447.777.837	(5.983.550.606)	-
Doanh thu thuần theo bộ phận	257.182.492.405	18.735.071.346	23.101.693.501	(5.983.550.606)	293.035.706.646
Giá vốn theo bộ phận	128.762.538.429	26.225.097.856	33.468.788.425	-	188.456.424.710
Lợi nhuận/(Lỗ) gộp theo bộ phận	128.419.953.976	(7.490.026.510)	(10.367.094.924)	(5.983.550.606)	104.579.281.936
Doanh thu hoạt động tài chính					353.051.313.410
Chi phí tài chính					322.759.563.812
Chi phí bán hàng					1.329.151.640
Chi phí quản lý doanh nghiệp					49.065.991.283
Thu nhập khác					18.248.031.900
Chi phí khác					66.754.015.205
Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành					35.770.738.973
Thu nhập thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại					(886.598.441)
Tổng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành					1.085.764.774

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo) Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC (tiếp theo)

3. Cam kết thuê hoạt động - Công ty là bên đi thuê

	2024	2023
	VND	VND
Chỉ phí thuê văn phòng đã ghi nhận vào chi phí hoạt động kinh doanh trong năm	5.768.408.520	5.052.832.276

Tại ngày kết thúc năm tài chính, Công ty có các khoản cam kết thuê hoạt động với lịch thanh toán như sau:

	31/12/2024	01/01/2024
	VND	VND
Trong vòng một năm	5.768.408.520	5.768.408.520
Trong năm thứ hai	2.403.503.550	5.768.408.520
Từ năm thứ ba đến năm thứ năm	-	2.403.503.550
Cộng	8.171.912.070	13.940.320.590

Khoản thanh toán tiền thuê hoạt động thể hiện tiền thuê 624 m2 văn phòng tại Tòa nhà CII Tower, 152 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của Công ty TNHH Đầu tư Cao ốc Điện Biên Phủ, bên liên quan của Công ty. Hợp đồng thuê có thời hạn 3 năm kế từ 01 tháng 6 năm 2023 đến hết ngày 31 tháng 5 năm 2026. Trong đó, 239 m2 được Công ty cho Công ty Cổ phần Hạ tầng CII thuê lại với tiền thuê một năm là 2.147.429.340 đồng.

Thông tin bổ sung cho các khoản mục trình bày trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất

	2024	2023
	VND	VND
Số tiền đi vay thực thu trong năm
Tiền thu từ đi vay các bên liên quan	2.428.174.000.000	1.259.941.338.258
Tiền thu từ đi vay theo khế ước thông thường	235.276.237.091	1.639.504.816.875
Cộng	2.663.450.237.091	2.899.446.155.133
Số tiền đã thực trả gốc vay trong năm
Tiền trả nợ gốc vay các bên liên quan	1.065.165.406.782	1.390.175.000.000
Tiền trả nợ gốc vay theo khế ước thông thường	773.684.160.208	457.240.187.774
Tiền trả nợ gốc trái phiếu	-	290.000.000.000
Cộng	1.838.849.566.990	2.137.415.187.774

Nợ tiêm tàng

Như đã thuyết minh ở V.23, Công ty đã sử dụng các thông tin sẵn có và các giá định để có thể ước tính một cách hợp lý nhất chỉ phí tiền sử dụng đất của hai dự án khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside và City Gate Towers với giá trị lần lượt là 201 tỷ đồng và 120 tỷ đồng. Đến ngày lập Báo cáo tài chính hợp nhất này, Công ty vẫn chưa quyết toán được tiền sử dụng đất để nộp ngân sách Nhà Nước. Do đó, tiền sử dụng đất của các dự án này có thể chênh lệch với giá trị mà Công ty đã ước tính và ghi nhận vào kết quả kinh doanh.

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)

Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024

VII. THÔNG TIN KHÁC (tiếp theo)

Nợ tiêm tàng (tiếp theo)

Ngày 16 tháng 2 năm 2022, cơ quan điều tra đã hoàn tất hồ sơ xác định sự cố cháy tại chung cư Carina Plaza. Hầu hết các thiệt hại đã được chủ đầu tư và các nạn nhân thỏa thuận bồi thường, khác phục hậu quả. Một số yêu cầu bồi thường chưa thỏa thuận được sẽ được giải quyết trong quá trình xét xử vụ án. Tuy nhiên Ban Tổng Giám đốc Công ty đánh giá, các khoản bồi thường này nếu phát sinh sẽ không có ảnh hưởng trong yếu đến Báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty.

Số liệu so sánh

Số liệu so sánh là số liệu của Báo cáo tài chính hợp nhất cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2023.

7. Sự kiện sau ngày kết thúc năm tài chính

Vào ngày ngày 12 tháng 01 năm 2025, Công ty đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại thừa đất số 1369, tờ bản đồ số 29, xã Tịnh Phong, huyện Sơn Tịnh, tỉnh Quảng Ngãi cho một đối tác. Tổng nguyên giá và giá bán bao gồm thuế lần theo hợp đồng lần lượt là 4.876.675.856 đồng và 9.500.000.000 đồng. Ngày 22 tháng 01 năm 2025, bên mua đã tạm ứng cho Công ty số tiền 5.000.000.000 đồng.

Ngoài sự nêu trên, không có sự kiện quan trọng nào xảy ra sau ngày kết thúc năm tài chính cần được điều chỉnh hoặc công bố trên báo cáo tài chính hợp nhất.

Nguyễn Trần Phương Uyên

Người lập biểu

Nguyễn Văn Minh Kế toán trưởng

Nguyễn Bá Lân Tổng Giám đốc

Ngày 06 tháng 3 năm 2025

Trên đây là nội dung Báo cáo thường niên năm 2024 của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy.

XÁC NHẬN CỦA ĐẠI DIỆN THEO PHÁP LUẬT CỦA CÔNG TY CĐỘT NĂM BẠY BẠY

Noi nhận:

SGCCCK TP. Hồ Chí Minh;

UBCKNN

Luru: VT